収益を最大化するアパート経営の秘訣とは？　現役オーナーが明かす「ここだけの話」

賃貸経営は駅が近いほどリスクが減少

――アパート経営で収益を最大化するためのポイントを教えてください。

T氏：前提として最も重視していたのは、アパートの場所が“駅近”であることです。駅から遠いだけで賃貸経営のリスクが跳ね上がると多くの記事で目にしていましたので、駅近という点は外せない条件でした。

私の所有しているアパートは、最低でも駅から徒歩10分以内に位置していて、“駅力”とのバランスを見て選定していました。また、間取りやデザインについても、厳しい基準の中、設計段階でもさまざまなフィルターをかけて修正を繰り返しながら最適な形に仕上げられているので、安定した収益が見込めると思った理由の一つです。

「信用できる会社」を選ぶことが大事

――ほかに収益を最大化するためのポイントを挙げるなら、どんなところでしょうか？

T氏：不動産会社と信頼関係を築くことも重要です。サラリーマン大家の場合、本業があるため、アパートの管理運営を委託することになります。そう考えると、やはり「信用できる会社かどうか」は非常に大きな要素になるかと思います。

「信用できる会社」を判断する基準の一つとして、会社の規模や経営の安定性を確認するのが有効です。一定以上の規模があり、各地域に拠点を持ち、倒産のリスクが低い会社を選ぶのが賢明でしょう。また、仕入れから設計、販売、管理、アフターサービスまでを一気通貫で提供している会社であれば、安心して任せることができます。こうした会社と信頼関係を築くことが、アパート経営の成功につながると考えています。

適正な管理費を支払うことでサービスの質を担保

――管理費を抑えたり、空室率を下げる努力をしたりすることも必要でしょうか？

T氏：管理費については「適切な金額を支払うべき」だと思っています。あまりに低コストに抑えすぎると、管理会社に対して意見を言いづらくなることもあるからです。適正な管理費を支払うことで、相応のサービスを受ける権利を確保できるのではないでしょうか。

次に空室率ですが、これは単なるテクニックで退去を抑えられるものではないと考えています。むしろ「一定の空室は避けられない」という前提のもとで、「いかに空室期間を短くするか」がポイントとなります。退去後、できるだけ早く次の入居者を確保することが求められます。

管理会社との連携も重要です。たとえば、通常は退去日の1～2カ月前に入居者から管理会社へ退去通知があるので、その時点で次の募集を開始する管理会社であれば、空室期間を短縮しやすくなります。また、空室予定の部屋と同じような部屋を見学できる仕組みを整えている会社であれば、よりスムーズに次の入居者を確保できるのではないかと思います。

「退去からクリーニングまで10日以内に完了」を目標に

ケイアイスター不動産では、空室対策について迅速な対応を徹底しています。編集部が取材したところ、同社では退去からクリーニングまでを10日以内に完了させ、新たな入居者をできるだけ早く確保することを目標としているとのこと。もちろん、すべてのケースが計画通りに進むわけではありませんが、オーナーにとって最大の利益となるよう、迅速な対応を心がけているそうです。

また、空室が出ることが分かった時点で、まだその部屋に入居者がいる場合でも、同じような他の部屋を見てもらうことで、入居希望者に具体的なイメージを持ってもらえるよう工夫しています。これは、1棟のみを所有する会社では実現が難しいですが、ケイアイスター不動産では新築物件を継続的に供給しているため可能になっているとのことです。このような取り組みが、空室を早期に埋めるための大きなポイントになっているようです。