老後の備え

老後にいくら貯蓄があるべきか

『老後2000万円問題』
昨今よく耳にする2000万円問題。細かく理解している人は少ないのではないでしょうか。具体的に見ていきましょう。

老後の最低日常生活に必要な生活費

ゆとりのある老後の生活に必要な生活費

上記のデータを見てみると、老後における夫婦2人の最低日常生活費で一番多いのは20万円～25万円と回答した方が27％となっております。ゆとりある老後の生活に必要な生活費で一番多いのが30万円～35万円と回答した方が21％でした。

その差額は約10万円です。

65歳以上の夫婦のみの無職世帯（夫婦高齢者無職世帯）の家計修正 -2023年-

総務省「家計調査報告書(家計収支編）2023年(令和5年）平均結果の概要」によると65歳以上の夫婦のみの無職世帯（夫婦高齢者無職世帯）では収入244,580円、可処分所得213,042円、消費支出は250,959円となっている。
実際のデータからも平均の支出が月々25万円前後だということが分かります。

老後最低限必要な不足分が約38,000円、ゆとりある生活を送るには更に約100,000円が必要となります。年間約165.6万円、10年で約1,656万円、20年で約3,312万円が不足するという計算になります。

いずれにしても、公的年金による収入だけでは支出を賄いきれず、資産を取り崩して生活することを考慮する必要があります。

また日本人の平均寿命は厚生労働省が令和5年7月28日に発表した「令和4年簡易生命表の概況」によると男性の平均寿命は81.05年、女性の平均寿命は87.09年となっております。また90歳まで生存する割合は男性25.50％、女性49.80％、95歳まで生存する割合は男性8.70％、女性25.00％となっています。

出展：厚生労働省「令和4年簡易生命表の概要」を元に当社作成

上記の表からわかる通り、男女ともに全体の1/4以上の方が90歳以上まで生存している可能性が解ります。
「人生100年時代」と叫ばれている現在で考えると老後の必要資金は65歳から計算しても90歳の場合で約4,140万円、100歳まで想定すると約5,796万円の費用が必要になります。

老後資金をどのように準備するか

貯蓄型保険を活用する

貯蓄型保険は保険料を積み立てながら満期になると満期保険金や解約時の解約返戻金が受け取れるタイプの保険です。
現在加入している保険が掛け捨て型の保険なのか貯蓄型の保険なのかをまず確認する必要があります。もし掛け捨て型の保険にしか加入していない場合は貯蓄型の保険に加入することを検討してください。

個人年金保険（iDeCo）

iDeCoは確定拠出年金法に基づいて実施されている私的年金の制度です。60歳になるまでは原則として資産を引き出すことはできませんが掛金、運用益、給付を受ける際も税制優遇を受けることができます。

ただし、個人型確定拠出年金（iDeCo）加入者等が一定以上の障害状態になった場合や加入者等が死亡した場合は、60歳前でも、障害給付金や死亡一時金を受給できます。またiDeCo には限度額があり、加入区分に応じて上限が異なります。

iDeCo公式HP
https://www.ideco-koushiki.jp/guide/structure.html

貯金を貯める

老後資金を貯める一般的な方法として認知されているのが定期預金です。通常の預貯金と比べると金利も高く、確実に資産を増やす方法として知られています。

仮に1,000万円の貯金を金利0.5％で貯金したとしても5万円しか貯まりません。これでは老後資金を貯めようにもお金は増えず昔と違い現在では定期預金では老後資金を貯めることはできません。

他の方法で老後資金を計画的に貯める必要があります。

退職金を活用する

厚生労働省が令和5年1月1日現在の状況について行った「令和5年就労条件総合調査結果の概況：調査の概要」によると、退職給付（一時金・年金）制度がある勤続20年以上かつ45歳以上の退職者がいた企業について、令和4年1年間における勤続20年以上かつ45歳以上の退職者に対し支給した又は支給額について確定した退職者1人平均退職給付額は「大学・大学院卒（管理・事 務・技術職）」1,896万円、「高校卒（管理・事務・技術職）」1,682 万円、「高校卒（現業職）」1,183 万円となっています。

退職金がない企業にお勤めの方はより計画的に老後資金を貯めていく必要があります。

どのような暮らしがしたいかイメージする

パターン１　質素な老後

「毎月の生活が苦しく、切りつめながらの生活。」
年金を取り崩すだけの生活で、毎月生活するのがやっとの状態。友人との外出や買い物も控えなくてはならず、旅行にも行けず、子供や孫の祝いごとにも大手を振ってお祝いができない老後です。
何も対策を講じなければ待っているのはこのパターン1の「毎月の生活が苦しく、切りつめながらの生活」です。

何もせず、年金だけに頼った生活を想像してください。定年まで一生懸命働いて子供を育て、やっと自分たちの時間を過ごせるようになったのに生活にゆとりがない・・・こんな生活を望みますか？
差が出るとしたら、しっかりとした老後資金の計画を立てていたかどうかです。まずは老後の資金計画から組みなおし、今できることを整理し動き出すことです。老後の差は動き出すスピードが早ければ早いほど縮まります。

今の生活でも苦しいのに投資はできない！それでもやる必要があるのが今の現状です。
まずは相談から始めてみてはいかがでしょうか。

パターン２　たまに旅行くらいは行きたい

「普通の老後、2,000万円貯めれば訪れる幸せ」
会社勤めも終わり、自分の時間をとれるようになり、たまにの旅行や贅沢はできないがそれなりの生活、こんな人生も悪くない・・・自分に言い聞かせながら人生を終えていく。

日本人の平均寿命は年々伸びており、2,000万円でこの生活ができるのはたったの20年です。80歳を超えて自分が生きていた場合、資金は底をつき、質素な老後を送ることになります。年を重ねるごとに自分が何歳まで生きるのかが不安になり、切り詰めて生活するようになります。

若い時にもっと貯めておけばよかったと悔やんでも時間は巻き戻りません。早いうちから投資を行い、資金を増やしておけば・・・老後もお金を生み出してくれる投資に資金をもっと回していれば、老後の不安を解消できたかもしれません。

少しでも不安があるなら今が動くときです。老後も資産を生み続ける投資の最たるものは不動産投資です。80歳までに完済できる不動産投資を今から行えば80歳以降の不安は今から計画的に防ぐことができます。
どうしたらよいのか最後までお読みいただければ答えが見えてきます。

パターン３　自分にも孫にも欲しいものは手にできる老後

「裕福な老後、お金の心配は少なく家族の成長を見守りながら毎日幸せを実感できる日々」
計画的に投資を行い、しっかりと準備をしてきたあなた達に待っているのは、「人生を豊かに送ることが約束された毎日」です。子供たちや孫たちの成長を見守りながら、自分たちの趣味や旅行もしっかりと楽しむことができます。周りからみたら、どうしてそんなに裕福なの？と思われるでしょう。

決して難しいことではありません。現役時代から計画的に資産を増やし、老後に標準を合わせて準備をしてきた皆さんであればお金の心配はありません。
資産が資産を作ってくれる状態になっており、困ったときは資産を売却して資金を作ることもできるようになっています。突発の病気や、自分の葬式、残される家族になにも迷惑をかけない状態で自分が思うような人生の終わり方を選べることでしょう。私もそんな老後を迎えたいと自分でも思います。

ではどうすればそんな老後を迎えられるのでしょうか？

不動産投資で老後資金を増やす

アパートを2棟保有し続けた場合のシミュレーション

アパートを2棟保有し、10年後に1棟売却した場合のシミュレーション

アパートを2棟保有し、10年後に2棟売却した場合のシミュレーション

資産のピークをいつにするか

60歳をピークに取り崩す（売却）

不動産投資は自分のスタイルによって資産の配分を決めることができます。

40歳で新築アパートを購入し20年間ローンを支払い60歳で物件を売却した場合、
購入金額：1億円　借入金利：2％　借入期間：35年　部屋数：6部屋
平均家賃：78,000円　年間家賃：5,616,000円　表面利回り：5.61％　
敷地面積：100㎡　建物面積：195㎡

毎月の支出
管理費5％：23,400円　清掃費：7,000円　共益費：21,000円　
原状回復費：7,000円　ローン支払い：331,262円　計389,662円　年間：4,675,944円

その他の出費
消防点検：15,000円×2＝30,000円　固定資産税：350,000円　計：380,000円　
年間の出費合計＝4,675,944円+380,000円＝5,055,944円
年間の収入＝5,616,000円-5,055,944円＝560,056円

※所得税は支払金利により相殺される想定で試算

の商品で想定した場合

60歳の時の残債と売却利益について考えてみましょう。

40歳の残債　100,000,000円　収入合計：0円
45歳の残債　  89,620,000円　収入合計：2,800,280円
50歳の残債　  78,154,861円　収入合計：5,320,532円（家賃下落率5％で試算）
55歳の残債　  65,482,048円　収入合計：7,812,781円（家賃下落率7％で試算）
60歳の残債　  51,477,589円　収入合計：10,081,008円（家賃下落率10％で試算）

60歳時の残債は約51,477,589円になります。
20年間の収入合計は約11,201,120円になります。

このタイミングで中古アパートとして売却した場合ですが

売却金額60,000,000円の場合　売却益：8,522,411円の利益　　  収入合計：18,603,419円
売却金額65,000,000円の場合　売却益：13,522,411円の利益　　収入合計：23,603,419円
売却金額70,000,000円の場合　売却益：18,522,411円の利益　　収入合計：28,603,419円
売却金額75,000,000円の場合　売却益：23,522,411円の利益　　収入合計：33,603,419円
売却金額80,000,000円の場合　売却益：28,522,411円の利益　　収入合計：38,603,419円

売却金額はあくまでも予測になりますが、一番低い想定の60,000,000円の売却の場合でも約1,860万円の利益となります。

老後2,000万円問題を解決する上で60歳で売却する想定を組み込み計画的な資産運営売却想定をすることで、老後の資金を貯めることができます。売却時の税金は購入時よりも安く売却した場合かかりませんので、手残りで約1,860万円の利益を上げることが可能です。

完済して子供たちのための資産へ

上記の試算では20年後に売却を想定しましたが、完済まで保有し売却する方法もあります。

築35年の木造アパートでは建物の価値はほとんど残りません。ですが土地の価値が残ります。

仮に100,000,000円の内訳が土地50,000,000円、建物50,000,000円のアパートだった場合
売却する際は土地の価値として売却します。

購入時点で50,000,000円でも売却時はだいたい70％程度の想定になりますので
約35,000,000円で売却できればそのまま利益となります。

また土地の価値は周辺の相場によって形成される為、いくらで売却できるかは周辺の同条件の土地の金額をリサーチすれば大体把握することができます。
土地の価値は値下がりしにくく、変動が少ないことが特徴です。
人が少なくなっていくエリアの土地の価値は減少し、人が増えていくエリアの土地は値上がりしていきます。多くの場合は横ばいが一般的です。

さらに、それまでの家賃収入もプラスとなります。

子供たちへの資産継承として不動産のまま相続すれば現金で相続するよりも税率を低く抑えることもできる為、次の世代に資産を引き継ぐには不動産投資は最適な投資と言えます。

また、ローン完済後は毎月の家賃収入が年金代わりとして入ってくる為、安定した老後の生活を支えることにも繋がります。
完済のパターンではあえて家賃収入は試算に含んでおりません。

アパート経営は長期間保有する場合、設備の入れ替え費用や外壁、屋根、ベランダの防水工事などに多額の費用が掛かります。家賃収入から捻出する必要がある為、あえて試算には含んでおりません。

20年を超えたあたりから費用が掛かりだしますので、売却するのか、保有し続けるのかの判断をすることが重要です。それでもトータルの家賃収入がプラスになる物件を選ぶことができれば、計画的に資産を増やすことができます。詳細の資金計算を行い、納得できる立地の物件を信頼できる建築会社から購入すれば、老後生活の不安からも解消されます。

まずは踏み出すことが重要です。
どんな投資も考えているだけでは始まりません。確かな実績と知識を備えたケイアイスター不動産にお任せください。

納得の行く物件をご紹介し、あなたのライフスタイルを一緒に考えた上で有意義なご提案を準備してお待ちしております。