ワンルーム投資はダメ？駅から遠い立地は避けたほうがいい？アパート経営で後悔しないための条件

立地選びの盲点とは？“駅力”が弱くても成功する条件

――アパート経営で気をつけるべきポイントを教えてください。まず立地は、周辺に何もなく、駅からも遠い立地は避けるべきでしょうか？

個人的には人口が少ないからダメとは思いません。需要にマッチしていれば問題ないと考えています。例えば大学や病院が近くにあれば、“駅力”が弱い駅でも一定の新築需要があります。まったく新築が存在しないエリアで年間1棟程度の供給ならば、間違いなく部屋は埋まるでしょう。逆に、どんなによい場所でも供給過多になれば家賃は下がります。需要と供給のバランスをどこまで見定められるかが非常に重要だと思います。

たとえば「SUUMO」などのポータルサイトで1Kを見てみると、賃貸募集物件が400、500と常に出ているようなエリアがあります。つまり1Kが常に飽和しているエリアということなので、1Kで供給すると価格競争に巻き込まれてしまうわけです。そうすると、新築で1回転目では入居がついたけれど2回転、3回転目で想定した賃料が取れないという事態を招きかねません。新築の1回転目は部屋が埋まるものなので、そこに惑わされずにしっかりエリア性と需要と供給のバランスを見定めることが大切です。

今がチャンス？物価上昇時代の借り入れ戦略

――次に、借り入れのリスクについて教えてください。過剰な借り入れは避けるべきでしょうか？

個人で借りるのであれば、「借りられるだけ借りたほうがいい」と考えています。なぜなら個人の信用に対して銀行がお金を貸すので、レバレッジがきくわけです。元手なしで集められる資金を投資に回せるのが不動産投資の長所。借りた資金をしっかりとした投資先に投資すれば問題ありません。アパート経営は自分でリスクを見たうえで投資できるので、借り入れはそれほどのリスクではないと思っています。

リスクとは、物件を見もせずに、不動産会社にいわれたままの物件を購入してしまうことです。信頼できる会社の信頼できる担当者と納得いくまで話し合ったうえで任せて借り入れするのであれば、リスクにはならないでしょう。また、不動産投資であれば、最悪の場合は物件の売却をしてしまうという選択肢もあります。売却を見据えて物件を選べば大きなリスクとはならないと思います。

特に、現在の物価が上昇している状況を考えると、なおさら借りられるだけ借りておいたほうがいいと考えています。インフレが進むと貨幣価値が下がるため、資産価値が保たれる現物資産に投資をしておくことがインフレ対策として有効です。アパートも1年後には今の金額では買えなくなっていることが予想されます。遅くなればなるほど借り入れしづらくなりますし、金利も上がっていきますので、今のうちに借りられるだけ借りてしまうのが賢い方法ではないかと考えています。

信頼できる会社を見抜く！検査体制と性能評価の重要性

――次に、建築費や建物の金額について知っておくべきポイントがあれば教えてください。 

まず前提として、実際に建築にかかった金額そのままで販売する会社というのはあまり多くはありません。建物の金額というのは、たとえば利益を乗せるなどしてある程度操作ができてしまうもので、売主側で決められるわけです。ですからまったく同じ金額だったとしてもまったく同じ仕様とは限りません。

では、建物の価値をどのように考えればいいかというと、ひとつの方法は、少しでも疑問に思ったことがあったら、担当者に質問して確認することです。たとえば他社との違いを質問してきちんとした回答が得られないようであれば、その担当者は自分の会社の建物の価値を理解していないということなので、建物の金額もあまり信用しないほうがいいかもしれません。

――担当者に質問する際の重要なポイントはありますか？

建物の検査体制の内容を聞いてみるとよいでしょう。なぜなら会社によって特に違いが出る部分だからです。その質問に対してどの程度答えられるかで会社の信用度がわかります。また、第三者による検査資料などもあればより信頼度は高まると思います。なによりアパート審査の最たるものは「性能評価」ですので、「住宅性能評価書」をきちんと取得している会社かどうかということもひとつの判断基準になると考えられます。

ワンルーム投資は1棟アパートを購入してから

――ワンルームマンションへの投資についてはいかがでしょうか？

ワンルームマンションへの投資もすべてがダメかというとそうではありません。戦略的にリスクと使い方を理解して投資するなら悪くないと思います。

ただ、ワンルームマンション投資だけに投資をするのはリスクがあると考えています。もし投資するのであれば、まず1棟アパートを購入してからワンルームマンション投資をしたほうがよいかと思います。ワンルームマンションを購入してから1棟アパートを購入しようとしても、融資が通りにくくなります。1棟アパートは、借入金の返済を家賃収入で賄えるため、収益を本業とは別の収入として見込んでもらえますが、ワンルームマンションは利益のない単純な負債として見られることが多いからです。

一方、1棟アパートを購入した後にワンルームマンションを購入する場合、年収倍率や残債、返済比率など個人の属性にもよりますが、前述の通り、収益を本業とは別の収入として見込まれるため、融資の幅が広がる可能性があります。つまり順番によっては、投資できる量が変わってしまうリスクがあるので、まだ投資を検討している段階であれば、まずはアパート経営を十分に検討したあとに、次の投資先としてワンルームマンションを検討するのがよいのではないかと思います。

サブリース契約について

――業者が物件をオーナーから借り上げるサブリース契約について、気をつけるべきポイントは？

サブリース契約は収入が安定するので必ずしも悪いわけではありません。ただ、実際の居家賃をベースに決まった割合を保証してくれる会社なら問題ないのですが、実際の入居家賃ではなく決まった保証家賃を設定している会社があるので、そこは気をつけるべきでしょう。なぜなら、その会社の都合による家賃で保証されてしまうことになり、実際の入居家賃が上がっても恩恵が受けられないわけです。また、サブリース契約は借地借家法で守られており、オーナーからの条件変更や解約することが困難ですので、ご契約前によく検討されることをお勧めいたします。