投資はリスクの認識から

新築１Rマンションのメリット＆リスク

ワンルームマンション投資には新築1Rマンション投資と中古1Rマンション投資に分けられます。ともにマンションならではの駅が近く、RC造で建築されていることが多いため、強度や防音性に優れ、賃貸物件として住むうえでマンションを選ぶ入居者も少なくありません。

それぞれの特徴をみてみましょう。

新築１Rマンション投資のメリット

• 駅が近い好立地物件が多い
• 管理の手間を管理会社に委託できる為、本業との兼業が可能
• 不動産投資の中では価格が安い

駅が近い好立地物件が多い

区分マンション投資は好立地の物件が多いことが特徴です。マンションの特性上、駅5分以内の物件も多く、良い立地に複数の物件があります。選択肢が多く比較検討しやすいのも特徴です。

管理の手間を管理会社に委託できる為、本業との兼業が可能

不動産投資の特徴として手間がかからず本業に集中しやすいという特徴があります。区分マンション投資も同様で管理会社にお任せすることでオーナーがやることはほとんどありません。兼業しやすい投資の代表格です。

不動産投資の中では価格が安い

不動産投資はどうしても投資金額が高額になりがちですが、区分マンション投資はその中でも比較的投資金額が少なくても始められる投資です。銀行の融資も付きやすく、初めての不動産投資として始める方も多い投資になります。

新築１Rマンション投資のリスク

• 空室になった場合収入が0になる
• 利回りが低い
• 1棟不動産投資に比べて自由度が低い

空室になった場合収入が0になる

区分マンション投資は一部屋を貸出してその賃料からローン金額、管理費、修繕費などを支払って残った利益を得る投資方法ですが、貸出すのが一部屋だけのため、空室が発生した場合は支払いができなくなります。

利回りが低い

区分マンション投資の標準利回りは3％～5％前後です。投資利回りは低く、利益を出す投資というよりは長期的に保有して将来の年金代わりやローン返済後売却益を得る投資になります。長期間の間で金利が上昇したり、マンション周辺の環境が悪化して家賃がさがったりとキャッシュフローがプラスにならない物件も多いのが実情です。
節税になるとうたって販売している会社も多いですが、そもそも利回りが高ければ収支をプラスにし利益を出すことが可能なため、利回りが低くてよい説明にはなりません。何のための投資なのかをよく考える必要があります。

1棟不動産投資に比べて自由度が低い

区分マンション投資は複数の部屋を別のオーナーが所有し1棟のマンションとして運用している投資形態です。エントランスや、エレベーター、共用部などは共有財産となり、個人の意思で改修することはできません。共用部分の管理形態も個別に設定することはできないため、不満があっても改善できない場合があります。

中古１Rマンション投資のメリット＆リスク

中古１Rマンション投資のメリット

• 購入物件の金額が新築に比べて安い
• すでに入居者がいれば実質利回りで検討できる
• 同じマンションの販売価格下落率や空室率をみてから検討できる

購入物件の金額が新築に比べて安い

中古の物件の利点は金額が安く、相場で購入できるといった点です。新築の場合は販売会社の利益や販売広告費が上乗せされており金額は高く設定されています。築年数にもよりますが、築浅の中古物件であれば設備も新しく、金額は相場通りといったいいとこ取りの物件を見つけることもできます。

すでに入居者がいれば実質利回りで検討できる

新築の場合は完成前に契約し入居者が入る前に所有することがほとんどですが中古のな場合は実際に入居者がいる状態で購入することができます。表面利回りではなく実質利回りとして購入を検討できるため、資金計画が立てやすく不安要素を減らすことができます。

同じマンションの入居状況や販売価格下落率、滞納状況をみてから検討できる

不動産投資の一番のリスクは空室リスクですが、中古の場合は周辺環境や他の部屋の入居状況、管理費・修繕積立金の滞納状況など区分マンション投資で必要な事を事前に確認しいてから購入することができます。予想するのではなく事実だけをみて検討できる事が中古物件の一番のメリットだと思います。

中古１Rマンション投資のリスク

• 修繕積立金が上昇するリスク
• 管理費・修繕積立金の滞納リスク
• 設備入れ替えやリフォーム費用の増大

修繕積立金が上昇するリスクと大規模修繕

マンション投資を検討する場合で見落としがちなポイントは修繕積立金・管理費は上がるということです。新築で購入した場合、5年程度は上昇せず、多くのマンションで10年前後を起点として修繕積立金と管理費が上昇することが見込まれています。
中古で購入する場合は購入し翌年、大規模修繕(外壁や防水のリフォーム)があり修繕積立金を使用したことにより資金が不足、修繕積立金・管理費が上がってしまうなどの事例は少なくありません。

管理費・修繕積立金の滞納リスク

マンションは複数のオーナーが所有し、共同で管理運営する投資形態になります。区分所有部分に関してはある程度の自由度がありますが、共用部の修繕など共有財産部分の改修に関しては毎月支払う修繕積立金を積み立てて使用することになります。
中には管理費・修繕積立金を滞納している所有者がおり、計画的に資金がたまっていないマンションが存在します。その場合、大規模修繕のタイミングで一時金を要求されるケースもあります。必ず管理費・修繕積立金の滞納状況は確認することが重要です。

設備入れ替えやリフォーム費用の増大

設備機器は賃料を計画するうえで非常に重要な要素になります。
まったく同じ間取りで同じ築年数、同じ家賃であれば設備が最新の物件から入居が決まります。築年数が10年を超えてくると設備も古くなってくるため、家賃を維持するためには設備機器の交換を計画する必要があります。また設備機器の故障による入れ替え費用も計画しておく必要があります。
中古物件を購入する場合は目先の利回りにとらわれず必ず設備の状況を確認することが重要です。

新築・中古ともに物件数は豊富で東京23区内のワンルームマンションの場合は値段も上昇傾向にあります。一部屋だけを賃貸に貸し出す投資方法のため、空室が出た場合は自己資金でローンの返済を支払わないといけなくなるリスクをはらんでいます。

中古１Rマンション投資に向いている人

• 年収が699万円以下の方
• 多少の空室は気にならず、最悪自己資金で払う覚悟がある方。
• 長期的な買い増しは考えておらず、なんとなく不動産投資をやりたい方。
• 投資には手間をかけずに、本業に集中したい方

テナントビル（店舗・オフィス・倉庫など）のメリット＆リスク

テナントビル投資のメリット

• 居住用に比べて賃料が高く、入居期間が長い
• 原状回復費用などの費用はすべて入居者負担

居住用に比べて賃料が高く、入居期間が長い

テナントの入居者は事業を行っている会社が入居者になることが多く、居住用の賃貸に比べて入居期間が長いことが特徴としてあげられます。賃貸面積も広く、家賃も高いため投資効率は良いです。

原状回復費用などの費用はすべて入居者負担

テナント賃貸経営の特徴として、原状回復費用や設備費用、修理費用などはすべて入居者である賃借人が負担することが一般的です。退去時にはスケルトン(内装をすべて取り払った状態)にして退去してもらいます。次の入居者がまた内装工事や設備を設置する形となります。

テナントビル投資のリスク

• 景気に左右されやすい
• 空室リスクが高い
• 維持管理コストが高い

景気に左右されやすい

住居系と違い、世の中の景気に左右されやすい投資と言えます。テナントを借りる企業の業績が大幅に悪化すれば事業撤退などで空室になることもありますし、家賃減額の相談が入ったりすることもあります。住居系では景気が悪くなっても住むところは必要なため、大きな影響は受けにくいですがテナント投資は景気に左右されにくい場所で行う必要があります。

空室リスクが高い

住居系では立地が悪くても、それなりに家賃をさげれば入居者を見つけることができますが、テナントの場合、需要がなければ長期間空室になることも珍しくありません。満室利回りが高い物件で空室の場合は注意が必要です。

維持管理コストが高い

住居系の場合、固定資産税は1/6、都市計画税1/3は減税措置が講じられており支払う税金は減税されますが、テナントの場合はこの減税がありません。空室でもこの税金はかかるため、計画をする際にきちんと事前に確認することが重要です。

向いている人

• 素人向けの投資ではない
• 不動産の知識が豊富でリスクをしっかりと把握できる方

新築アパートのメリット＆リスク

不動産投資の中でおすすめなのは1棟アパート投資です。年収700万円以上の方であれば、不動産投資の中でも1棟アパート投資がおすすめです。
1棟アパート投資の特徴は木造で建築コストが安く、区分マンション投資や他の投資商品と比べても利回りが高く、木造ならではの減価償却が見込める点です。長期的な投資を目的とする不動産投資の中でもバランスが取れており、保険効果、節税効果、空室リスクの観点からも購入できるなら区分マンション投資よりも1棟アパート投資を検討された方がトータル的な資産形成は安定します。

新築アパート投資のメリット

• サラリーマンとの相性が抜群
• 管理会社に任せて本業に専念できる
• 長期的な資産形成が実現できる
• 生命保険効果が高く、万が一のときも安心
• 利回りが高い

サラリーマンとの相性が抜群

アパート投資は銀行から融資を受けて購入します。安定した収入があるサラリーマンの場合は銀行の信用が高く、年収の10倍から12倍程度まで融資を受けることが可能です。サラリーマンができる投資の中では一番収益性が高く、相性の良い投資方法です。

管理会社に任せて本業に専念できる

アパート投資は管理会社に任せて日々の確認はほとんど必要がないため、本業が忙しいサラリーマンにとっては手放しで資産運用ができる投資です。オーナーが行う業務は毎月の明細の確認と、年に一度の確定申告のみです。本業が忙しいサラリーマンの方でも負担にならず、本業に集中しながら資産運用が可能です。

生命保険効果が高く、万が一のときも安心

銀行から融資を受ける条件に団体信用生命保険に加入することが条件となっている場合がほとんどです。この団体信用生命保険は万一の際、死亡や高度障害になり就労ができなくなるような場合に保険が適応されローンの残債が0になる生命保険になります。購入した物件金額と同額の生命保険に加入することになりますので、今加入している生命保険を見直すことで保険料の節約にもつながります。

利回りが高く、空室リスクが区分マンションに比べて少ない

アパート投資の利回りは5.8％～7.0％前後の物件が多く、区分マンション投資や他の不動産投資に比べても利回りが高いのが特徴です。利回りが高いだけでなく、部屋数が6部屋から12部屋程度の物件が多いため、空室が出た場合でもローンの支払いが滞ることなく、自己資金を返済に充てるリスクが区分マンション投資に比べて低いのも特徴です。

新築アパート投資のデメリット

• 必要自己資金が区分マンション投資に比べて高い
• 立地を間違うと空室リスクが大きくなる
• 建物の維持管理を自分で判断する必要がある

必要自己資金が区分マンション投資に比べて高い

購入金額が7000万円～1億5000万円程度の物件が多く、区分マンションと比べると自己資金が多く必要になるケースがあります。

立地を間違うと空室リスクが大きくなる

不動産投資において一番のリスクは空室リスクです。安い金額と高い利回りだけをみて購入してしまうと思うように入居が付かない危険性があります。これはすべての不動産投資に共通するリスクになります。

建物の維持管理を自分で判断する必要がある

区分マンション投資は管理会社が入っていることが多く、修繕積立金や管理費を払うことでマンションの維持や長期修繕計画を計画的に行ってくれますが、アパートの場合、管理人や管理会社が長期修繕計画を立て実行してくれません。ご自身で判断し実行する必要があるため、信頼できる管理会社を選ぶことが重要になります。

【新築アパート投資に向いている人】

• 年収が700万円以上の方
• 投資には手間をかけずに、本業に集中したい方
• 計画的に2棟目、3棟目の所有を考えている方

中古アパート(築浅)のメリット＆リスク

【中古アパート(築浅)投資のメリット】

• 中古物件の特徴として相場金額、事実確認、稼働率を見て購入できる
• 実際の管理状況と入居者の情報を確認ができる
• 利回りが新築物件に比べて高い傾向がある

中古物件の特徴として相場金額、事実確認、稼働率を見て購入できる

中古物件の特徴は相場の金額で購入できる、表面利回りでなく実質利回りで確認ができる、年間の空室率や稼働率を確認できるなどのメリットがあります。築年数にもよりますが現在の入居者が何年住んでいるのか、家賃の下落率と現在の家賃比較など様々な情報から物件を判断することができます。

実際の管理状況と入居者の情報を確認ができる

アパート投資において一番重要なのは管理会社選びです。資産を管理するうえできちんと管理してくれる会社なのかは新築の段階ではわかりません、中古物件であれば管理状況や清掃状況などを確認することができます。また区分マンション投資と違い、複数の部屋を同時に保有する投資になります。入居者トラブルが発生した場合も管理会社が代行しますので実際の管理状況を把握できることは中古物件のメリットとなります。

利回りが高い

中古物件は新築物件に比べて利回りが高いことが多いです。これはどんな商品でも同じことですが、掘り出し物が見つかる可能性があります。
新築の場合は販売する会社が販売金額を決めています。この場合、販売会社側で利回りを設定しています。中古物件の場合は売主であるオーナーが販売金額を決めます。残債が少なく、早めに現金化したいオーナーの場合は販売金額が安く利回りが高い物件が出てくることもあります。築年数が古くなればなるほど利回りは上がっていく傾向がありますので、バランスを考えて判断する必要があります。

中古アパート投資(築浅)のデメリット

• 減価償却の期間が短くなってしまう。
• 入居者を選ぶことができず、どんな入居者かを確認することが困難
• 建築会社の信頼性や施工体制を確認することができない
• 仲介を通じて購入することになるので手数料がかかる

減価償却の期間が短くなってしまう。

木造アパートの減価償却期間は22年ですが築年数の経過ごとに減価償却の期間を減っていきます。新築比べて減価償却できる期間が短いため、長期の節税ができなくなります。築古の物件を買って節税する方法もありますが、資産形成として行う投資方法ではないため、年収700万円以上のサラリーマンの方であれば新築アパートを検討したほうがよいでしょう。

入居者を選ぶことができず、どんな入居者かを確認することが困難

騒音トラブルや敷地内に物を放置する入居者、外国の方が多いアパートなどは家賃の下落、文化の違いからトラブルに発展するなどの可能性が考えられます。入居者の情報はできる限り確認し、実際起きているトラブル等を確認したうえで購入しましょう。
全ての情報を購入前に知ることはできないため、予測しづらいリスクと言えます。

建築会社の信頼性や施工体制を確認することができない

建築会社が自社の中古アパートを販売している場合を除き、中古物件の場合、施工会社の情報や施工体制を確認することはできないケースが多いのが現状です。建築した会社がまだ営業していれば良いですが、すでに倒産や廃業していた場合、建物に不具合があった場合でも保証を受けることはできません。また中古物件は仲介を通じて購入することが多く、施工体制の情報はあまり解らないケースが多いです。契約前にできる限りの施工関連の情報を収集することが非常に重要になります。

仲介を通じて購入することになるので手数料がかかる

売主直販の中古物件は非常に少なく、多くの中古物件は仲介業者を通じて購入することになります。
仲介会社を通して購入する場合仲介手数料がっかります。仲介手数料は【物件金額×3％+60000円×消費税＝仲介手数料】で計算できます。物件金額の税抜きが1億円の場合の手数料は3,366,000円になります。
物件金額が安くても仲介手数料を支払ってしまってはあまり意味がありません。諸費用まで計算したうえで新築が良いのか、築浅の物件を購入するのか判断が必要です。

中古アパート投資(築浅)に向いている人

• 新築物件だと金額が届かず購入できない方
• エリア限定で場所の指定がある方
• 仲介手数料の支払いに抵抗のない方

中古アパート(築古)のメリット＆リスク

中古アパート投資(築古)のメリット

• すでに入居済みの状態を確認して購入できる
• 利回りが高いことが多く、値段も安いため手を出しやすい
• 家賃も適正になっていることが多く、競合他社と比較しやすい。

すでに入居済みの状態を確認して購入できる

築年数が経過しているアパートの場合、長期間居住している部屋と退去のサイクルが早い部屋など、賃貸経営において必要なリスクヘッジがしやすい特徴があります。空室リスクを予測することができるため、アパート経営における一番のリスクを見える化した状態で賃貸経営をスタートできます。

利回りが高いことが多く、値段も安いため手を出しやすい

新築アパートですと金額が安くても7000万円～15000万円程度しますが、築古のアパートの場合、駅距離にこだわらなければ5000万円程度から良い物件を見つけることが可能です。
限られた予算で選択肢が増えるため、自分の資金に合わせて選択ができる点は新築アパート投資に比べて優れている点です。

家賃も適正になっていることが多く、競合他社と比較しやすい。

築年数が古いアパートの場合、賃料が相場にあっており、競合他社と比較しても問題がない家賃設定になっています。空室が出る場合でも地域の最低家賃はぶれることがないため、周辺の家賃相場を確認したうえで設定家賃が適正で、かつ満室の築古アパートであれば高利回りを期待できるアパートも少なくありません。

中古アパート投資(築古)のデメリット

• リフォーム費用やメンテナンス費用が突発でかかる可能性がある
• 退去後の原状回復に多大な費用が掛かる可能性がある
• 出口を考えないと処分できない場合がある。

リフォーム費用やメンテナンス費用が突発でかかる可能性がある

築年数が経過している場合、退去時のメンテンナンスや、修繕のリフォーム費用が突発で発生することが予測されます。
新築アパートの場合は新築時にキャッシュを計画的に貯めておくことで、突発の出費に対応できますが、築古アパートを購入する場合は、キャッシュが貯まっていないため、自己資金で対応する必要があります。過去のリフォーム履歴や、修繕履歴が保存されているアパートは少なく、入居者がいるため内部の確認をすることができないことから、建物のメンテナンス費用を想定の上で試算して購入する必要があります。
購入金額が低い為、選択肢も広くなりますが、突発のメンテナンス費用が予想を上回った場合にメンテナンス費用が捻出できず、建物の老朽化を進めてしまい、賃貸経営に大きな影響を及ぼす必要があります。

退去後の原状回復に多大な費用が掛かる可能性がある

退去時の現状回復も高額になるため、現状回復が不十分のまま賃貸募集を行うと空室期間が長くなり、ローンの返済に影響が出るなどのリスクが生じます。中古物件を購入する場合は借入を最小限に抑えつつ、簡易な修繕は自分で行うなどの対策を講じられる方でないと予定していた収益が上がらず、出費だけが積みあがるケースもあるため、物件選びは新築以上に慎重にならざるを得ません。

出口を考えないと処分できない場合がある。

築古のアパートの場合は建物の使用できる期間をしっかりと想定する必要があります。
木造アパートの寿命は約40年です。家賃の下落も止まり、地域で一番安いアパートになっていると思われます。ですがどんどん同条件のアパートがでてくると築年数が古いアパートの中で競争が始まります。より綺麗で設備が新しく、駅が近い物件から入居が決まり、空室の部屋が長期化してきます。
そうなると売却を視野に入れる必要がありますが、駅が遠く土地の字型が悪いアパートなどは買い手がつかず、売るにも売れず、入居者も決まらない最悪の状態になります。そうなると家賃を下げるか、広告宣伝費を多く支払い、入居者を見つけることになります。相続時に売却できない場合、資産を生まない不動産を家族に相続させることになります。売却をしようにも安い金額で売るしかなく、残債を消せない事態になります。
築古アパートを検討する場合は出口を想定し、建物解体費用を差し引いて売却しても残債が残らない物件を選ばないと失敗することになります。

中古アパート投資(築古)が向いている人

• 最悪キャッシュで残債を相殺できる方
• 他の不動産投資ができず、自己資金がある程度余裕のある方。
  

株のメリット＆リスク

株式投資は企業が発行する株(証券)を購入して投資家は株主となります。株式を購入した数に応じて優待や配当金を得られます。

株式投資のメリット

株式投資で得られるメリットは大きく3つです

• 株価が上がれば値上がりした分の差額が利益になる
• 保有株数に応じて株主優待をうけられる
• 保有株数に応じて配当金がもらえる

株価の上昇が利益になる。

株式の利益は購入した時1株1000円の時に1000株購入した株式の値段が1株1200円に値上がりした場合。差額の200円×1000株＝200,000円の利益が出たことになります。この利益をキャピタルゲイン(売買差益)と呼びますが、実際は売却した利益がそのまま手元に残らず、手数料、税金などが引かれた分が最終的な利益となります。

株主優待をうけられる

株主優待とは、企業が株主に対して提供する、優待制度になります。自社の商品やサービス、商品券等、保有する株式の数に応じて優待内容が違います。すべての企業が株主優待をおこなっているわけではありませんが、多くの企業が株式を一定数保有している投資家には株主優待を実施しております。最近では、定番のお米や、金券、割引券や、カタログギフトといった様々なバリエーションを企業側も用意しており、株主優待の内容で株式の購入を決めている方もいます。
また株主優待を受けるためには権利確定日に保有していることが条件となりますが、株主優待を受け取り株を売却されてしまうと企業側としてはマイナスになってしまう為、長期保有特典をつける企業が増えております。株式の売買単位が100株へ変更になってきている中で、より株主優待の恩恵が投資家が銘柄を選ぶ際にポイントとなってきております。

配当金がもらえる

株式会社が株主に対して利益を還元する方法の一つになります。配当金は保有している株数に応じて支払われます。20円の配当金が出る株を100株保有している場合、2,000円が配当金となります。配当金は企業が得た利益から配当されますので企業の業績によっては配当金が減ったり配当金が無かったりします。
配当金が全てではないですが、株式投資をする上では必ずチェックした方が良いポイントです。

株式投資のリスク

• 株価の変動リスク
• 金利変動リスク
• 投資している会社が倒産した場合、株式が価値の無いものになってしまう
• 流動性が低い株は希望する金額で売れなかったり、売買が成立しない可能性がある

株価変動リスクとは

株価は様々なものに影響を受けます。経済的な要因や、政治的な要因、企業の業績や自然災害、海外の動向など指標となるものは多く、専門家でもすべて見通すのは不可能です。外的要因により変動してしまう株価は予測ができず、価値が一定ではありません。

金利変動リスクとは

金利が上昇すると、借り入れをしている企業のローン返済額が増加する可能性があります。事業を行う上で銀行からお金を借りずに事業を行っている企業は少なく、多くの企業が銀から融資を受けながら事業をおこなっています。この金利が高くなれば、提供する商品やサービスの値段に影響が出ます。提供金額に転嫁できる企業は良いですが、転嫁できない場合は利益を削るか事業を縮小しなくてはならなくなります。

投資している企業が倒産してしまうと

投資している会社が倒産してしまった場合、保有している株式の価値は0になってしまいます。投資している株がただの紙切れになってしまう為、株式投資の最悪の結果と言えます。株式投資の基本は倒産しない会社に投資をすることが大前提になります。

流動性が低い株式とは

流動性とは、株式をすばやく現金化できるかという考え方です。株式市場において流動性が高いとは株価の金額に大きな変動がなく取引できる事をいい、流動性が低いと売出しの金額を購入した金額以下にしなければならなかったり、最悪の場合買い手がつかない事態となり、値下がりする株価を眺めるしかなくなります。

株式投資に向いている方

• 株式投資の勉強をしてリスクを許容できる範囲で株式投資ができる人
• 長期的な視野と忍耐力をもって投資する企業を長い目で応援できる方

投資信託のメリット＆リスク

投資信託とは、投資のプロが投資商品をバランスよく組みあわせてパッケージ化した投資商品になります。リスクを分散させて、小額から投資できるため、初めての投資として選ぶ方も多い投資商品です。
投資金額は100円程度からでも始められ、様々な商品の中から自分の興味のある投資信託を選んで投資することができます。運用も投資のプロが行う為、投資知識が少ない方でも安心です。ただし、投資商品ですから元本保証されるものではなく、利益が出る事もあれば投資金額の元本を下回ることもあります。

投資信託のメリット

• 少額の資金で投資できる
• 自分で投資先を選ぶ必要がない
• リスクを分散させることができる
• 投資の中身が見えるので安心

少額の自己資金で投資できる

投資信託は、小額で投資出きる点から投資ビギナーにおすすめの投資商品です。100円から投資でき、株式と違いまとまった資金が必要ありません。
株式の場合は最低でも100株単位での投資になります。1株300円の株を100株買うには30,000円の自己資金が必要です。他にも売買手数料などがかかることから投資信託に比べて初期投資が大きくなります。
投資信託の場合、自分の好きな金額で始められ、無理のない範囲での投資ができる事が一番のポイントです。

自分で投資先を選ぶ必要がない

投資信託は、自分で投資先の銘柄を選ぶ必要がありません。投資のプロが選定した投信信託の商品の中から好きな商品を選ぶだけです。投資信託の承認によって、どのような投資スタイルなのか、運用利回りをどの程度にしているのか等、情報が開示されておりますので、メリットとリスクを自分で判断して選ぶことができます。

リスクを分散させることができる

投資を行う上で大事な事はリスクを分散させることです。リスクの分散とは偏った業界などに投資せずに様々なジャンルの投資先を複数組みあわせる事でポートフォリオを分け、投資商品としてのリスクを分散することが可能です。株式投資の場合様々な投資先に分散投資しようとした場合、資金が大量に必要になりますので少額の資金でリスク分散できる点は投資信託の特徴です。国内外の株式、債券、不動産などに分散投資できるのも魅力です。

投資の中身がみえるので安心

投資信託は毎日値段が公開されており、投資信託の値動きや資産価値を確認することができます。監査法人などによる監査を受ける必要もあり、金融商品取引法による財務諸表の作成も義務図けられております。決算期には運用実績が公開され投資家に公開されることから透明性が高い投資商品とされています。また流動性も高い事も特徴です。

投資信託のデメリット

• 元本割れのリスクがある
• 手数料や税金がかかる
• 銘柄の種類が多く、自分にあった商品を探すが困難

元本割れのリスクがある

投資信託は預金とは違い、元本割れのリスクがあります。申込手数料のある投資信託を選択した場合、購入した時点で元本割れとなりますので商品の詳細をよく確認して選ぶ必要があります。

手数料や税金がかかる

大きく分けて購入時にかかる手数料、保有時にかかる手数料、解約時にかかる手数料があります。

買うときにかかる手数料（販売手数料）

投資信託を購入するたびに発生する手数料です。手数料は販売会社によって違う為、販売手数料がかからない販売会社もあるため投資商品だけでなく、手数料についても比較検討が必要になります。

持っている間にかかる手数料（信託報酬）

個人投資家に代わって投資・運用を行う、運用会社に支払われる手数料です。信託報酬の割合は年率1％～2％と各社幅がありますので投資商品とのバランスをみて判断する必要があります。

売るとき（信託財産留保額）

投資信託を解約した時に発生する手数料です。投資信託の基準額に対して、0％～0.5％程度の手数料が差し引かれる形で徴収されます。長期で保有して運用しているかたには関係のない手数料ですので短期で投資信託を売買する場合はよく確認する必要があります。

【投資信託に向いている人】

• 小額から投資を始めたい方
• 全部お任せしたい方

FXのメリット＆リスク

FX はForeign Exchange（外国為替）の略で例えば日本円を米ドルに両替することを指します。少額で大きな金額の取引ができる事が魅力の一つで「レバレッジ効果」と呼ばれています。
レバレッジ効果とは？少ない資金で大きなリターン（収益）が期待できる効果をいいます。これは、物理の「レバレッジ（=てこ）の原理」がベースになっています。
この少ない自己資金で大きなリターンを望める点がFX最大の利点といえます。

FXの仕組み

2つの国の為替の差がある場合に売買によってその差が利益になる仕組みです。また前述したレバレッジを活用することで少額の自己資金で最大25倍の投資を行うことができます。

取引額が増えると、得られる利益も増えるため短期間で大きな利益を望むことができる反面、為替相場が下がったエしまった場合、大きな損失を生むこともあります。多くの方が始めてから1年以内にFXをやめてしまうと言われている所以です。
正しく理解し知識をつける事がFX投資のポイントになります。

FX投資のメリット

• 少額で始められる
• 取引可能な時間が長い
• 上昇局面、下降局面の両方で利益が狙える
• 取引手数料が安い

少額で始められる

5000円程度の投資額から始める事ができるため、気軽に始められる投資手数料が無料の取引所も多く、レバレッジを活用して大きな利益も狙えることは最大の魅力。

取引可能時間が長い

基本的に土日を除き平日の24時間取引が可能、自分の都合にあわせてＦＸ投資を行うことができます。

上昇局面、下降局面の両方で利益が狙える

1ドル130円の時に今後の価格が上がる（円安になる）と予想した場合は「買い注文」を価格が下がる(円高になる)と予想した場合は「売り注文」ができるため、どちらの局面でも利益を狙う事が可能です。

取引手数料が安い

ＦＸ取引の手数料はスプレッドと呼ばれる手数料のみです。手数料が発生するタイミングは①取引の開始する時と②取引を終了する時になります。スプレッドは取引する通貨によってさまざまでメジャーな通貨ほど安く、マイナーな通貨ほど高くなります。

FX投資のリスク

短時間で大きな損失を生む場合がある

FX取引は為替の変動を利用して利益を生み出す為、急激な為替変動が起きた場合には大きな損失を被る可能性があります。またレバレッジを活用した場合に利益も増えるが損失も増えてしまう為、ＦＸ初心者は低いレバレッジからＦＸ投資を行う方が良いです。

値動きを予想することが困難

FXは24時間取引が可能なため、突発的な出来事によって相場が乱高下します。また投資の流動性が良すぎるために、売買が成立しないケースや急激な変動が起きる事も多く、ＦＸ投資で成功するにはタイミングを見計らう必要があります。寝ている間に起きたら資産が目減りしていたなんてことも珍しくありません。

ロスカットによるリスク

FX取引きでは投資家の意思にかかわらず、強制的に売買が確定されてしまう場合があります。預けている証拠金が一定水準以下になった場合にＦＸ会社により実行されます。投資家の損失拡大を防ぐ役割によるものです。ロスカットにならないように証拠金の残高やレバレッジの倍率を調整することが必要になります。

FX取引に向いている方

• 勉強好きで、データ分析を行い、失敗を繰り返しながら計画的にできる方
• ＦＸを短期では長く長期的視点で長く続けられる方

債券投資のメリット＆リスク

債券投資とは国が発行する国債、地方自治体が発行する地方債、企業が発行する社債などがあります。
どの債権でも満期になると全額返金されます。保有期間中に一定の利金を受け取ることができるため安定的な投資が可能です。債権のリスクはあらかじめ予測ができますので、自分でリスクを見ながら納得がいく商品へ投資できることが魅力です。
主な債権を見てみましょう。

国債：国が発行する債券

国が発行する債券で、元金は国に保障されています。償還日まで保有すれば元本は還ってきますし、期間中一定のタイミングで利息を受け取れます。
期間は3か月から物から30年物まで幅広くラインナップがあります。

地方債：地方自治体が発行する債券

地方自治体がプロジェクトや収入の不足を補うために発行する債券です。

社債：民間企業が発行する債券

民間企業が発行する債券で様々な種類の債券が発行されます。企業が個人からお金を借りる形になります。
通常の債券のように満期が決められている普通社債や、一定の条件を満たすと株式と交換できる転換社債などがあります。

外国債券：海外の国が発行する債券

海外の国が発行する債券です。償還期間や利回りなど日本国債とは比べ物にならない位利息の高い国債も存在します。利息の高い海外債券はデフォルトの危険性があります。日本国債は利息は少ないですが安心して購入することができます。
先進国などの国債は利息が高い代わりに、償還期間に元本が返還されないリスクもあります。外国債券を検討する際は注意が必要です。

債券投資のメリット

• リターンを理解したうえで投資できる
• 安定した利回りが期待できる
• 投資の期間を自分で選べる

リターンを理解したうえで投資できる

債券投資はあらかじめ受け取る収益額が前もってわかるため、計画的な資産運用が可能です。償還期限まで保有することが前提となります。償還期間は商品によってことなりますが、自分で選ぶことができるため、投資の期間を自分で選べる点も他の投資と違って安心です。債券投資の場合は銀行の預金のような感覚で預金よりも高い利益を得ることができる商品と言えます。
満期の期間は債券の種類にもよりますが、3年、5年、10年と細かく選ぶことができます。満期まで固定金利型の債券もあり、安定的な投資を実現できます。

安定した利回りが期待できる

債券は元本が保証されている数少ない投資商品です。もちろん債券の種類などにもよるため、すべての債券にあてはまるわけではありませんが、償還期間まで保有することでその期間中に安定した利息を得ることができます。満期が来ると元本は返還されるため、安定した利回りが期待できます。

投資の期間を自分で選べる

債券の特徴は投資の期間を自分で選べることです。3年物であれば3年後には元本が返還されます。
数年はまとまった資金を使う予定がないなら、銀行に預けておくよりも債券を購入し投資した方が銀行預金よりも高い利息を得ることができます。

債券投資のデメリット

• 発行体の債務不履行リスク
• 価格変動のリスク

発行体の債務不履行リスク

元本が保証されているのは発行する国や地方自治体、企業などが存続していることが条件になります。通常は社債よりは地方債、地方債よりも国債の方が安全です。基本手金は安心度が高い債券ほど利息は低くなります。
債券を発行した発行体が元本を返還できない状況になれば元本は還ってきません。発行元の安心度をしっかりと見極める必要があります。

価格変動のリスク

債券投資は基本満期まで保有することが前提になりますが、途中で売却できないわけではありません。買い手がつけば途中で売却することもできます。
売却する際に購入時よりも債券の価値が下がってしまっている場合、購入した元本を下回った金額でしか売却できない可能性があります。"債券は常時発行されていますので、債券の価値が上がっていれば利益を増やすこともできますが、逆に価値が下がっていれば利益は減ってしまいます。どの投資にもリスクは必ず存在します。

債券投資に向いている人

• 大きな収益よりも確実な投資をしたい方
• リスクを前もって想定し安定的な投資がしたい方

REIT：不動産投資信託(上場/私募REIT)のメリット＆リスク

不動産投資信託(REIT）は投資家から資金を集めて不動産に投資、その収益を分配する投資方法です。個人投資家が比較的少ない資金で不動産投資を行うことが可能になる上に通常の不動産投資と違い管理の手間や空室リスクなどを気にする必要がありません。
不動産投資信託の種類として上場REIT（J-REIT）と私募REITに分けられます。

上場REIT

証券取引所に上場された不動産投資信託のことです。信託会社が投資家向けに証券を発行し、集めた資金を運用して不動産を運用します。その運用益を投資した投資家に分配します。不動産の不動産実物投資のように多額の資金は必要なく、少ない資金で投資が可能で換金も容易にできます。

上場REITのメリット

• 手軽に不動産投資ができる１万円から投資できる
• 管理の手間がかからない
• 流動性が高く売りたいときに手放せる

手軽に不動産投資ができる

通常、不動産へ投資するためには多額の資金が必要になります。REITの場合、個別の投資家から小口で資金を集めて大きな投資を行うことができます。商品によっては１万円から投資できる商品もあり、気軽に不動産投資にチャレンジすることができます。

管理の手間がかからない

REITの運用は不動産投資の専門家が運用します。商品にもよりますが、一つの種類に投資するタイプと複数の不動産に投資する複合型タイプに分けられます。不動産への分散投資が可能でリスクを軽減することができます。

流動性が高く売りたいときに手放せる

上場REITは証券取引所に上場しているため換金性が高く、購入や売却の注文がいつでも可能です。変動する価格をリアルタイムで知ることも可能で、上場株式と同じく成行注文も可能です。

上場REITのデメリット

• 価格の変動リスクがある
• 不動産が手に入らない
• 上場廃止リスク、投資法人の倒産リスク

価格の変動リスクがある

REITの種類にもよりますが、商品の種類により不動産市場や、経済情勢の変動により不動産価格の下落や賃料の減収が発生します。その場合、分配金の支払いなどに影響が出ます。

不動産が手に入らない

自分で所有する不動産投資と違い、ローンを借りる必要はありませんが、代わりに不動産が手に入ることはないペーパー資産です。投資額が少ない代わりに、リターンも少ない投資となります。

上場廃止リスク、投資法人の倒産リスク

上場REITは上場基準の廃止や投資法人が倒産してしまうリスクがあります。売却したいと思った時には希望金額で売却できない可能性などが想定されます。

上場REITに向いている人

• 手軽に不動産投資を始めたい方
• リスクを分散したい人

私募REITのメリット＆リスク

証券取引所に上場せずに運用されているREITのことを私募REITと呼びます。金融市場の動向に影響を受けにくいことが特徴です。不動産の評価がそのまま反映されるという利点があり、リスクを分散させることができますが、主に機関投資家を対象にしている商品が多く、最低投資額も大きいのが特徴です。

私募REITのメリット

• 価格変動が少ない
• 投資規模が大きい
• 自由度が高い

価格変動が少ない

上場REITの場合は日々、価格が変動しますが、私募REITは非上場のため、市場の動向にあまり影響を受けません。株価の影響を受けずに、長期的に安定した資産運用が可能です。

商品の投資金額が大きい

私募REITは主に機関投資家から資金を数億円単位で集めるため、投資金額が大きくなります。投資金額が大きくなると、様々な商品に投資ができるため選択肢が増えます。

商品の設計自由度が高い

私募REITは、参加する投資が限られているため、投資家に合わせて自由に設定できる特徴があります。

私募REITのデメリット

• 流動性が低い
• 限られた投資家しか投資できない

流動性が低い

投資金額が高額になるため、簡単に売却ができないというデメリットがあります。買い手を見つけることも簡単ではありません。

個人の投資家は購入ができない

基本的には金融機関などの機関投資家しか購入できません。

私募REITに向いている人

• 勧誘をうけた機関投資家のみ参加ができるREIT

仮想通貨のメリット＆リスク

仮想通貨のメリット

• 売買が24時間できる
• 少額から投資できる
• 手数料がほぼゼロ

売買が24時間できる

株式投資と違い取引時間が制限されません。365日、24時間取引が可能ですので、自分の取引したい時間で取引ができます。口座設定を行うとスマートフォンで土日を含めて手軽に日本円に換金できることも特徴です。

少額から投資できる

仮想通貨は株式に比べて少額で取引が可能です。投資初心者が気軽に始める投資としては始めやすいことが特徴です。

手数料がほぼゼロ

特に海外送金を想定した場合に送金手数料の相場は数千円かかります。仮想通貨での送金の場合は数円程度で済むため、世界中どこでも一律で送金することができます。また送金にかかる時間も最短10分程度で送金が可能です。今後も金融機関や新興国を中心に様々な取り組みが期待されております。

仮想通貨のデメリット

• 価格変動が大きい
• 税金が高い

価格変動が大きい

仮想通貨は価格変動が大きい商品です。大きい理由は、誕生してからの歴史が浅く、プロの投資家がいないことや、投資商品としての信用が少ないことが少なからず影響しています。仮想通貨は通貨と名はついておりますが、実態がありません。投資家によっては仮想通貨取引は投資になりえないとまで言い切る方もいます。値動きが予想しずらい代わりに上限もないため、ハイリスクハイリターンの投資商品といえます。

税金が高い

仮想通貨取引で得た利益は所得税法上雑所得に分類されます。株や投資信託で得た所得は申告分離課税になり一律20.315％ですが、仮想通貨の所得は雑所得になるため、総合課税となり課税所得が高い方ほど税率が高くなります。

住民税と合わせて最大55％まで上がってしまいます。

仮想通貨に向いている人

• 仮想通貨について日々勉強できる方
• 最新の情報を常に察知し真剣に仮想通貨取引に取り組める方

ここまで様々な投資商品をご紹介してきましたが、どの投資にもその道に精通した人がいます。その方々もたゆまぬ努力と日々の勉強を欠かさずに積み重ねた方々です。
どの投資商品にもリスクがあり、リスクの大きさとリターンの大きさは比例します。投資にだけ毎日の時間の大半を注げる方はどの投資を行ってもある程度の利益を上げることができるでしょう。多くの方は本業があり、投資は片手間で行いたい方だと思います。「投資は自己責任」とても勝手な言葉だと思いますが、実態を表していると思います。そんな中で自分に合った投資は何だろうと多くの方が始めやすい投資として、株式投資や投資信託、FX、仮想通貨などから何となく投資を始めて、投資をやっている気になってしまいます。

今あげた投資はローリスク・ローリターンよりの投資か、ハイリスク・ハイリターンよりの投資になります。
サラリーマンが投資を行うのであれば自分の価値を利用して銀行で融資を受けることで安全にレバレッジをかけられるミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資が一番お勧めです。

団体信用生命保険も適応になり、保険効果もある上にしっかりと知識をつけて準備をすれば大きな確率で利益を上げることができる投資は他にはありません。他人資本で投資を行い、支払いも賃料で返せるなんて成功すればこんなにサラリーマンと相性の良い投資は思いつきません。

ミドルリスクの中で実物投資であり、最後に土地という有形資産が残せるのは実物不動産投資だけです。収入が一定の水準に達している方はミドルリスク・ミドルリターンの一棟アパート投資をぜひご検討ください。