ワンルーム投資の罠

ワンルーム投資とは

ワンルーム投資とは、ワンルーム不動産、主にマンションの一室をローンで購入し賃貸経営を行い、ローン支払いの差額もしくは赤字になった場合の所得税の節税を目的とした不動産投資です。

不動産の価格も1000万円台ほどから購入可能で、ある程度の収入があるサラリーマンであれば開始できることから人気があります。好立地の物件が多いことから空室リスクも軽減できてサラリーマンに人気の不動産投資として、いまだに多くの会社がワンルーム投資を進めています。

ワンルーム投資のメリット

1. 駅が近い好立地物件が多い
2. 物件数が多く予算内で多くの物件が検討できる
3. 銀行の融資が通りやすい

ワンルーム投資のメリットは駅が近く、好立地な物件が多数あることです。物件が多いので予算内で物件を幅広く検討することができ、希望の立地で物件を探すことは難しくありません。
また銀行の融資も金額が安いことから個人の支払い能力による審査のみで比較的通りやすくある程度の収入があるサラリーマンであればローンを組むことが可能です。

ここだけ見るとなにがいけないのかと思いますが、ワンルーム投資には考えなくてはいけないリスクが多数あります。

ワンルーム投資のリスク

1. 空室になった場合収入が0になる
2. 利回りが低い
3. 物件が多く古い物件は手放したくても手放せない

1.空室になった場合収入が0になる。

ワンルーム投資は1室を賃貸に出して賃貸経営を行う投資です。仮に入居者が退去した場合、次の入居者が決まるまで家賃が0になります。ローンの支払いを自己資金で行う必要がある為、万が一の空室が一番のリスクとなります。

サブリースを謳い文句にワンルームマンションを販売している業者も多いですが、サブリースは貸出家賃を保証するものではありません。サブリース会社は相場賃料の80％～90％程度で保証賃料を設定されているケースが多く、想定していた家賃収入が見込めない可能性もあります。
サブリース会社が破綻してしまうリスクもあり、その場合賃貸の空室リスクはすべてオーナーの負担となります。

2.利回りが低い

ワンルーム投資はそもそもが節税を目的とした投資になっており、物件自体の利回りは低いことが多いです。全ての物件が低いわけではないですが、多くの物件が3％～5％の間の物件がほとんどです。

仮に家賃が70,000円のワンルームを購入した場合で物件金額が1,900万円のフルローン、金利が2％、借入期間35年で計算した場合、62,939円がローンの支払いになります。
この物件の表面利回りは4.42％ですがローンを支払ったらすでに約7,000円しか残りません。

この他に管理費用、修繕積立費用等が差し引かれて、ランニングコストも考えると年間の収支はマイナスです。このマイナス部分が確定申告を行うことで所得を減少させる為、節税効果につながるとされています。
ローンを払い終われば資産になると言う謳い文句をよく聞きますが、それは金利が上昇せずマイナスが悪化しなかった場合でかつ入居者が住み続けている場合です。予測できないリスクが多くメリットよりもリスクが大きくなります。

3.物件が多く古い物件は手放したくても手放せない

ワンルーム投資マンションは都内を中心に物件数が非常に多いのが特徴です。23区内の人気がある物件を除き、売却したいときに売却できないリスクがあり、空室になってしまった場合、空室のままでの売却は難しくなります。
買取業者などを利用することもできますが相場の70％～80％程度の買取金額の為、残債を完済できずに売却できない可能性があります。
ワンルーム投資を検討する際は立地はもちろん、最終的な出口を見据えた購入が必要となります。

ワンルーム投資の罠

比較的始めやすいワンルーム投資ですが、始めやすい分、考えないといけないリスクが見えずらく、しっかりと勉強をした上で、購入しないと大きなリスクを負うことになります。販売業者に言われた物件をそのまま購入する際はリスクとメリットを良く理解した上で購入を決断する必要があります。

また、ワンルーム投資を始めてしまうもう一つのリスクとして、他の投資に移行しにくくなる点が挙げられます。例えば将来的にはアパート投資を行いたいと考えているが、金額の安いワンルーム投資から始めようと考えている方がいるとします。
2,000万円の物件を購入し、2年後にアパートローンを組もうと銀行に申し込んだらワンルーム投資のローンが既にあるので、新たにローンが組めないといったことが起こります。

定額で始めやすく、リスクが少ないと思われているワンルーム投資ですが、実はリスクや想定しづらい問題も多く、長期的な投資としてはあまりお勧めはできません。ワンルーム投資しか手が出せない方はやむを得ませんが、その他の投資を検討できる方は購入前にきちんと将来的な投資スケジュールを組むことをお勧めします。

会社に勤めていて安定した収入があることはそれだけで銀行の信用に値します。自分の信用はそのまま借り入れできる金額に直結し、その信用をフルに活用した一番良い投資がワンルーム投資でないのであれば、別の投資を検討してみてください。

年収700万円以上のサラリーマンには1棟アパートの不動産投資がお勧め

サラリーマンの方で年収が700万円を超えているのであれば、まずは1棟アパート投資をご検討ください。銀行の融資をうける流れは一緒ですが、ワンルーム投資と違い毎月しっかりとキャッシュフローがプラスになります。購入するときはワンルームよりもハードルが高いですが、資産性も高く、売却する際の出口も広いことが特徴です。

ワンルーム投資は入りやすく抜け出しにくい罠を仕掛けてあなたを待っています。間違って入ると自分の力で抜け出せなくなります。
十分注意の上、投資をご検討することをお勧めいたします。