アパートオーナーへの道

安心できる会社に頼もう！その特徴とは？

子供の教育資金や老後の生活など将来に不安を感じている人は多いと思います。
「夢の不労所得で働かずに家賃で生活をしたい‼」と考えている方はここで読むのをおやめください。
アパート経営は『堅実な投資』であり、大きな見返りを望む「ハイリターンな投資」ではありません。
長期的な視点で考える、「ミドルリスク・ミドルリターンな投資」になります。
ローンを組んで行う為、チャレンジできる方も限られます。

夢の不労所得生活は現実的に厳しいかもしれませんが、それでもサラリーマンの投資方法としてアパート経営が人気なのはそこに“価値がある”からです。
大変なイメージのあるアパート経営ですが、安心できる会社から購入し管理をまかせることで、初心者でも安心のアパート経営を実現できます。

安心できる会社の特徴とは

• 規模が大きく社歴がしっかりしている会社
• 売主が建築会社であり、そのまま保証が受けられる会社
• 管理も行っており、販売と管理が一体の管理体制の会社

長期にわたり資産管理を任せる会社ですので、しっかりと選ぶ必要があります。

アパート経営の流れ

アパート経営の入口は大きく分けて3つのパターンがあります。

1. 所有している土地にアパートを建築して経営をスタートする方法
2. 市場に出ている建築済みのアパートを購入する方法
3. 市場に出ていない未公開物件を手に入れる方法

1.所有している土地にアパートを建築して経営をスタートする方法

所有している土地にアパートを建築することを計画する場合、建築場所がアパート経営に適した立地なのかを良く考える必要があります。
基本的にアパート経営は利便性が良く、賃貸人が住みたいと思う場所でないと経営が成り立ちません。駅から遠い広い土地にアパート建築した場合、最初の数年は入居がついたが、3年目以降空室が目立ちだし、半分空室なんてアパートも少なくありません。
アパート経営において重要な条件は駅までの距離です。
駅が近いところに土地を所有しているのであれば、アパート経営は選択肢に入れるべきでしょう。

また、この方法はそもそも土地を所有していることが大前提になります。
ほとんどの方は土地を所有しているケースが少なく、土地を購入してからその土地にアパートを建築することとなりますが、コストは高くなります。
地主様などで土地を所有している方以外はこの方法はお勧めできないと言えます。

お勧めできない理由として、良い土地は市場に出回りずらく手に入りにくい点と、建築工期、ローン金利負担の上昇、建築コストの増加が上げられます。
市場に出ている土地は基本的に売れ残りの土地が大半です。
専門業者が検討して条件に合わなかった土地やアパート経営に向かない土地などが市場に出回っていることが多いのです。
中には良い物件が市場に売り出されている可能性はありますが、そのエリアで土地を常に探している方が一定数いる為、見つける前に売れてしまっていることが現状です。

建築工期も土地から購入する場合、もともと建築済みの物件を購入するよりも土地契約から建物の引き渡しまでの期間が長くなります。土地を購入してから建物が完成するまでの間、ローン金利の負担が増えてしまい、多くの自己資金が必要になります。
最終的なコストも増えてしまう為、一般の方がこの方法でアパート経営を始めることは難しいと言えます。

2.市場に出ている建築済みのアパートを購入する方法

もう一つは土地と建物がセットになっているアパートを買うという方法です。
多くの方がこの方法でアパートを購入しているのが現状です。
市場に出ているアパートを検索する上でおすすめの検索サイトが楽待と健美家です。

• 楽待　【楽待】国内最大の不動産投資サイト｜収益物件数No.1 (rakumachi.jp)
• 健美家　不動産投資と収益物件の情報サイト【健美家】 (kenbiya.com)

ポータルサイトで検索し自分の好きなエリア、予算、築年数、利回りを選択し
商品の資料を取り寄せることができます。

この方法を選択した場合に注目して欲しいのは仲介手数料が掛かるのかどうかです。ポータルサイトに物件を掲載している会社の中には、実際に建築を行っている“建築会社”が掲載しているケースと“不動産仲介会社”が掲載しているケースがあります。
市場の多くは“不動産仲介会社”の掲載物件となりますが、取引形態の記載欄にて“売主”か“その他”かを確認(媒介・代理等)することができます。

1億円のアパートを検討する場合の例をみていきましょう。

【アパート建築会社が掲載している物件】
物件金額：1億円　仲介手数料：なし(売主の為)
諸費用：約500万円　諸費用総額：約500万円

【不動産仲介業者が掲載している物件】
物件金額：1億円　仲介手数料：約300万円
諸費用：約500万円　諸費用総額：約800万円

比べてみると仲介手数料だけで約300万円の差が出てしまいます。
売主業者から買うのか、仲介会社を通すのかで大きく自己資金の割合が変わってきます。

※仲介手数料とは不動産取引を行う際に不動産仲介会社に支払う手数料です。物件金額の3％相当を支払う事が多く、物件金額が高いアパートのような場合は数百万円にもなることがあります。

不動産仲介会社を通すメリットは幅広い物件を紹介できる点です。
売主業者の場合、自分たちの建築した物件しか販売できないことが多く偏った物件を紹介される可能性があります。
その点、不動産仲介会社は物件の縛りはない為、要望に合わせて物件を紹介してくれます。

インターネットを活用したアパート探しは、自分の条件に合わせて物件を選ぶことができます。物件だけでなく、仲介手数料や諸費用、購入後のアフターフォローなどを良く確認して進める事が重要になります。

3.市場に出ていない未公開物件を手にいれる方法

最後にご紹介するのが、未公開物件を手に入れる方法です。
上記でご説明したポータルサイトの掲載物件の中にも良い物件はありますが、本当に良い物件は公開される前に売れてしまいます。
数多くのアパート建築を行っている会社は常に最新の土地を仕入れております。
予め信頼できる会社を選び、最新情報を公開前に手に入れることができれば、より良い条件のアパートオーナーになれます。

未公開物件の手に入れ方

アパートオーナーになる上で、良い物件に出会える可能性が高いのは、この方法ではないでしょうか。
ではどうやって市場に出ていない未公開物件を手に入れるかです。
ポイントは3つです。

• 仲介物件ではなく“売主物件”を探す。
• ホームページで調べる。
• 詳しい友人に紹介してもらう。

仲介物件ではなく“売主物件”を探す

市場に出ている多くの物件は仲介物件と呼ばれている物件です。
売主がいて、間に仲介する不動産会社がいて、買主がいます。
アパートにおいての売主は、建築会社になります。
アパートを建てている建築会社から直接買うことができれば、仲介手数料も不要となり、安くて良い物件を手にすることができます。
また、希望のエリアや予算を伝えておくことで、市場に出る前の情報を入手することができるようになります。
その上で大事なのが会社選びです。
しっかりとした建築会社で安心できる会社を選ぶことが重要です。

建築会社をホームページで調べる

今の時代、インターネットで調べられないことは無いと言っても過言ではありません。
希望エリアでアパート建築をしている会社を調べて、問い合わせすることが可能です。
ですが、建築だけで販売をしていなかったり、販売していても年間数棟しか建築していなかったりと労力のわりにリターンが少ない方法だと思います。
情報量が多すぎるため、何を基準に考えたら良いか解らなくなり、疲れてしまうことも少なくありません。
明確な基準がある方であれば、根気強く探すことで理想に近いアパートを探し当てることもできるかもしれませんが、常に最新の情報を自分でチェックする必要がある為、時間に余裕がある方でないと難しい選択肢と言えます。

詳しい友人に建築会社を紹介してもらう

すでにアパートを購入している友人に紹介してもらうのは一番良い方法です。
実際に購入したアパートオーナーとしての意見や、比較検討のポイントなどを聞くこともできます。
最後は自分の目で見て、話を聞いて判断するしかありません。
実際に購入した際の状況や比較検討した会社なども聞くことができますし、どこの銀行でローンを組んだのか、諸費用はいくらだったのか、管理会社の選択や実際の管理状況などアパート経営のリアルを聞いた上で判断できることは非常に重要です。
自分が信頼できる人からの紹介はある意味一番信用できると言っても良いでしょう。

アパート取得の流れ

1.お問い合わせ

まずは不安なことやご質問など､お気軽にお問い合わせください。

【15分程度！まずは気軽に相談】 カジュアル相談
【専門家によるアドバイス】 投資相談

2.ご面談

お客様のご希望条件を専任の担当者がヒアリングさせていただきます。不安や質問など､なんでもお気軽にお聞かせください。家族構成､収入状況や老後の資金計画などを一緒に考えながら､お客様に合ったアパート経営プランを作成いたします。

3.ご提案

経営プランを基に､お客様に合った物件をご紹介します。将来の修繕費や家賃変動を考慮した長期シミュレーションに基づき､無理のない資金計画等をご提案いたします。

4.ご契約

重要事項説明後､不動産売買契約を締結します。融資が期間内に受けられない場合は､契約を解除することが可能です。

5.融資承認

金融機関の本審査がご希望の条件で確定したら､金融機関とのローン契約を締結します。

6.お引渡し

建物が完成したら､金融機関から融資が実行され､お引渡しとなります。

7.アパート経営スタート

お引渡し後も当社にて一括管理し､お客様のアパート経営をサポートいたします。

まずは情報収集からスタート！

“アパートオーナーへの道”を簡単にご紹介しましたが、まずは情報を収集するところからがスタートになります。
情報収集の方法も様々で、資料請求・セミナー参加・メールでの問い合わせ等、何が良いかわからない方も多いと思います。
まずはご自身の“これだ”と思った方法で、とりあえず問い合わせをするところからスタートしてみましょう。
何事も重い腰を上げて動き始めることが非常に大変です。
動き始めてからは、信頼できるパートナー企業を見つけて任せれば良いだけです。

アパートオーナーになる為の最も重要なポイントは“一歩を踏み出す”ことだと思います。