投資の基礎

会社員でも始められる!「アパートオーナー」とは?物件の購入から運用までの流れを徹底解説

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投資による資産形成への関心が高まっている昨今。なかでも、少ない自己資金で大きな投資ができるアパート経営が注目されています。1棟アパートを購入し、入居者からの家賃収入をローン返済にあてるアパート経営は、会社員の方でも始められる投資法。年収700万円以上の安定した仕事に就いており、自己資金を300万円程度用意できる方であれば、どなたでもアパートオーナーになれる可能性があります。

ミドルリスク・ミドルリターンの堅実な投資法として、今話題のアパート経営。しかし、少額からでも投資できる株式投資やFX、投資信託などの金融商品と比べ、現物投資である不動産投資は高額になりがち……。興味はあっても、“はじめの一歩”を踏みとどまっている方が多いのではないでしょうか。今回は、そんな方に向けて、アパート経営の流れを簡単に解説します。

アパート経営を始めたい人がやるべきこと

アパート経営を始めたい人が最初にやるべきことは、情報収集です。情報収集といっても、ポータルサイトでの検索、メールでの問い合わせや資料請求、セミナー参加など、その方法はさまざま。何事も重い腰を上げて動き出すことが大切ですが、まずは情報収集からスタートしてみましょう。

また、市場に出ている投資用アパートを検索するうえで、おすすめのポータルサイトは「楽待(らくまち)」と「健美家(けんびや)」。エリアや予算、築年数、利回りなどを選択すると、物件の詳しい資料を取り寄せることが可能です。インターネットを活用すれば、時間がない方も無理なく始めることができます。

「【楽待】国内最大の不動産投資サイト 収益物件数No.1」https://www.rakumachi.jp

「不動産投資と収益物件の情報サイト【健美家】」https://www.kenbiya.com

1棟アパートの「購入→経営」の流れを簡単に解説

情報収集して気になる物件があれば、まず問い合わせをします。例えば、ケイアイスター不動産では、その後に行う面談で、担当者が希望条件をヒアリング。収入状況や家族構成、老後の資金計画などを踏まえた「アパート経営プラン」を作成し、条件に合った物件をご紹介します。

また、将来の修繕費や家賃変動などを考慮した長期シミュレーションを行い、無理のない資金計画をプランニング。契約が決まれば、重要事項説明後に不動産売買契約を締結します。その後、金融機関とのローン契約が締結し、融資が実行されれば、物件が引き渡されるという流れになります。

物件の引き渡し後は、いよいよアパート経営がスタート。管理会社に入居者の賃貸契約や家賃徴収などを任せれば、アパートオーナーがやることは、毎月の収支明細の確認と年に一度の確定申告のみ。良い物件であれば、長期にわたって安定した資産運用が実現できます。

アパート経営を始めるための3つの方法

アパート経営では、物件選びがとても重要です。アパート経営の入口は、「所有する土地にアパートを建築する」「建築済みのアパートを購入する」「市場に出ていない未公開物件を手に入れる」の3つ。ここでは、3つのパターンのメリット・デメリットを踏まえて解説します。

1、所有する土地にアパートを建築する

所有する土地にアパートを建築する場合、立地がアパート経営に適しているかを考える必要があります。例えば、駅から遠い土地にアパートを建築した場合、最初の1~2年は入居者がついても、3年目以降は空室が発生してしまうことが少なくありません。アパート経営において、もっとも重要なのは駅までの距離。駅から近い立地であれば、空室リスクが低くなります。

しかし、土地を所有している方は少なく、よほど良い立地でなければ、アパート経営には不向きです。新たに土地を購入するにしても、良い土地はすぐに売れてしまうため、市場に出ている物件は、条件に合わない売れ残りがほとんど。また、建物が完成するまでの間は家賃収入がないため、ローン返済の負担が増え、より多くの自己資金が必要になります。

2、建築済みのアパートを購入する

アパートオーナーの大半は、ポータルサイトで物件を検索して、建築済みのアパートを購入しています。物件を購入するうえで、確認してほしいのは仲介手数料の有無。例えば、1億円のアパートの場合、アパート建築会社(売主)から購入すれば、仲介手数料はかかりません。しかし、不動産仲介会社から購入すると、仲介手数料が300万円ほどかかるため、多くの自己資金が必要になります。

一方で、不動産仲介会社のメリットは、幅広い物件を紹介できること。売主の場合は、自社で建築した物件しか販売できないため、偏った物件を紹介される可能性がありますが、不動産仲介会社であれば、要望に合わせた物件を紹介してくれます。建築済みのアパートを購入するときは、物件だけでなく、仲介手数料や諸費用、購入後のアフターフォローなどをしっかり確認しましょう。

3、市場に出ていない未公開物件を手に入れる

ポータルサイトにも良い物件が掲載されることがありますが、本当に良い物件は公開される前に売れてしまうのが現状です。信頼できる会社を選び、公開前の最新情報を手に入れることができれば、より条件の良い物件を購入することができます。

では、どのようにして未公開物件の情報を集めればいいのでしょうか。1つ目の方法は、「仲介物件ではなく、売主物件を探す」こと。アパート建築会社から直接購入することができれば、仲介手数料も不要になり、安くて良い物件を手にすることができます。あらかじめ、希望のエリアや予算を伝えておけば、市場に出る前の情報を入手することが可能です。

2つ目の方法は、「アパート建築会社のホームページを調べる」こと。しかし、建築だけで販売を行っていなかったり、年間数棟しか建築していなかったり、労力のわりにリターンが少ないことも……。また、常に最新情報をチェックする必要があるため、時間に余裕がある方や根気強い方でないと難しい方法だといえます。

そして、3つ目の方法は、「友人や知人にアパート建築会社を紹介してもらう」こと。アパートオーナーの方に、比較検討したアパート建築会社の情報を教えてもらうことで、会社選びの判断材料になります。また、どこの金融機関でローンを組んだのか、諸費用はいくらだったのか、管理会社による管理状況はどうなのか、といったリアルな話を聞くことも重要です。

信頼できる会社を選んで、安心のアパート経営を実現

金融商品に比べて高額なため、なかなか“はじめの一歩”が踏み出せないアパート経営。しかし、ある程度の年収と自己資金がある人にとっては、銀行の融資という他人資本で大きな投資ができる有効な投資法だといえます。まずは、良い物件に出会うために、情報収集からスタートしてみましょう。

また、信頼できる会社から物件を購入することも大切。長期にわたって資産管理を任せることになるため、「規模が大きく社歴がしっかりしている」「売主が建築会社で、そのまま保証が受けられる」「販売と管理が一元化している」という条件がそろった会社を選ぶことで、安心のアパート経営が実現できます。

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