投資の基礎

年収○○万円以上が当てはまったら…まさか自分が？　アパート経営に向いている人の特徴3つ

公開日 2025.02.03

賃貸アパートを購入して、入居者からの家賃収入を得るアパート経営。相続対策や節税対策のほか、将来にわたって安定した収入を得ることができる人気の不動産投資です。また、不動産投資ローン（アパートローン）は、主に家賃収入から返済を行うため、資産形成にも有効です。

そんな話題のアパート経営ですが、企業で働く会社員の方も始めることが可能。本業の給与収入に加え、副業で家賃収入を得られるため、近年関心が高まっています。基本的に、管理会社に任せる“ほったらかし投資”なので、本業に集中できるのもポイントの一つ。では、アパート経営に向いている人は、どんな人なのでしょうか？

1、年収が「700万円以上」の安定した仕事に就いている人

アパート経営は、土地と建物を担保に、銀行から融資を受けます。融資を受けるときは、購入するアパートの収益性のほか、社会的な信用力として、年収や勤務先なども重要視されます。そのため、年収700万円以上の安定した仕事に就いている人が評価されやすい傾向にあります。

2、自己資金を「300万円程度」用意できる人

年収が高く、金融資産が多いほど、アパート経営に向いています。そのため、自己資金がまったくない人にはおすすめできません。目安として、物件価格の10～30％程度が必要だといわれていますが、自己資金が300万円程度あれば、アパート経営を始めることができます。

3、住宅ローンがある人もアパート経営に取り組める

住宅ローンを抱えている人でも、アパート経営を始めることが可能。返済のための原資（住宅ローンは給与収入、アパートローンは家賃収入）が異なるため、2つのローンを併用することができます。また、アパート経営で、住宅ローン返済分のキャッシュフローを生み出す場合もあります。

アパートローンの融資で重要視されるポイントとは？

ある程度の収入や自己資金があり、最低限のリスクを負える方であれば、会社員の方でも始められるアパート経営。では、銀行からの融資を受ける際に、重要視されるポイントとは一体何でしょうか？

1、空室リスク

アパートローンは、入居者の家賃収入からローンを返済するため、空室で家賃収入が途絶えてしまうと、銀行への支払いに影響が出てしまいます。そのため、立地や駅からの距離、家賃設定、間取りなど、住宅ローンではあまり考慮されない細かい部分まで査定され、融資額が決定します。また、多少の空室が出たとしても、ローンの返済に問題がないと判断されれば、銀行からの評価も高くなります。

2、アパート自体の収益性

住宅ローンは、個人の支払い能力が問われますが、アパートローンは、主にアパート自体の収益性が重要視されます。例えば、アパート1棟（9部屋、家賃平均7万円）を1億2,000万円のフルローンで購入する場合、満室であれば、毎月63万円の収入を確保できます。ローンの金利2％、返済期間35年だと仮定すると、毎月の返済額は39万7,515円。このほか、管理料や税金、個人の支払い能力を加味して、審査が行われます。

銀行から評価額100％を得るためのポイント7つ

例えば、1億2,000万円の物件に対して、80～90％の融資額だとすると、残りの10～20％は自己資金を用意する必要があります。この場合、自己資金は1,200万円～2,400万円ほどです。では、どうすれば自己資金をなるべく抑えてアパートを購入することができるのでしょうか？

もっとも重要なのは、銀行の融資を100％受けられる物件を選ぶこと。ポイントは、「駅徒歩10分圏内」「駅が人気で便利」「十分な広さで使いやすい間取り」「デザイン性が高く、築年数が経過しても入居者に選ばれやすい」「家賃が適正」「都心部から近く、土地の価値が下がりにくい」「信頼できる管理会社が管理を行っている」の7つです。

7つのポイントが満たされている物件は、仮に空室が出たとしてもすぐに次の入居者が決まり、空室リスクを最小限に抑えることができます。空室リスクが低ければ、銀行も安心して融資できるため、年収700万円、自己資金300万円程度の人もアパート経営を始めることが可能です。