選ばれし人の選ばれし選択（買いたくても買えない高嶺の花）

年収700万円以上の人だけが選択可能な投資

投資は年収によって選択できる投資商品が変化します。
株やFXといった誰でも始められる投資もあれば、年収500万円程度から始められる区分マンションワンルーム投資などもあります。様々な投資の中でも、あまり知られていませんが年収700万円以上の人だけが選択可能な投資があります。それが1棟新築アパート投資になります。

銀行からお金を借りて、月々のローンを支払い、残った利益が収入となります。数ある投資方法の中でもメジャーな投資ではなく、最初の選択肢に入りずらい投資ですが、ミドルリスク・ミドルリターンの堅実な投資方法が、1棟新築アパート投資なのです。
資金は銀行から借り入れを行い投資するため、少ない自己資金で大きな投資を行えます。また、自分で物件を選ぶことができ、収入の元になる賃貸の需要は周辺事例と比較して行うことができるため、事前のリサーチがしやすく、外的要因による投資リスクが低い投資方法になります。部屋数が多く、不動産投資の空室リスクも軽減できるため、堅実な投資が行えます。

ですが誰でもできる投資ではありません。多くの金融機関が貸し出しする方の年収の下限値を700万円以上に設定しているため、年収が700万円を超えている方しか選択できない投資なのです。

なぜアパートオーナーになる必要があるのか

投資を行う上で資産につながる投資でないと意味がありません。寝て起きたら資産が減ってしまう投資もあります。アパート投資は現物資産をベースにした投資の為、寝て起きて資産が大幅に減ることはありません。また火災保険や地震保険、保証会社などを活用することで更にリスクを軽減できます。
アパート投資はしっかりと対策を講じることで安定的に資産を作ることができる数少ない投資になります。

アパート投資の特徴として得た収入を次の投資に回すことで2棟目、3棟目とアパートを買い足していくことで資産を増やしていくことができます。アパート投資のように高額のローンを銀行から借り入れて購入する場合、一定の自己資金が必要になります。1棟目の銀行融資は100％借り入れられるケースも少なくありません。
ですが2棟目、3棟目と購入を検討していく場合、購入自己資金として1,000万円～2,000万円程度の自己資金が必要になります。アパート投資では年間100万円〜150万円程度の収入が生まれます。その収入をしっかりと再投資へ回す投資計画を立てることで確実に資産を増やすことが可能です。

【理由1】法人化し個人の収入を増やさずに、収入を増やしていける

収入が増えると一緒に増えてしまうものがあります。それは、税金です。
一般的に収める税金は収入の金額に応じて増えていきます。アパート投資の場合、得る収入も大きいため税金も増えてしまいます。アパート投資を成功させる大きなポイントはいかに節税を行うかです。

サラリーマンの方であれば、本業の収入とは別にアパート経営の収入がある場合、確定申告を必ず行う必要があります。収入を少なく見せるために虚偽の確定申告をすれば、追徴課税で余計な税金を課されますし、脱税とみなされる行為をすれば罰則ももちろんあります。

では合法的に税金を少なくする方法があります。それが法人化するという方法です。個人と法人は別人格とみなされ、個人が購入する場合でも法人を設立し法人名義でアパートを購入することで課される税金を合法的に減らすことができます。

税率の違いを確認してみましょう。

個人の場合

法人の場合

900万円を超える課税所得がある方の場合、法人にしたほうが課税される税金を安く抑えることができます。

ではすべての方が法人を設立して購入したほうが良いのかというと必ずしもそうとも言い切れません。後述いたしますが、法人の場合、団体信用生命保険が使えないなどのデメリットもある為、慎重に検討が必要になります。

【理由2】保険料を圧縮できる（団体信用生命保険）

銀行でローンを借りる場合、団体信用生命保険に加入するケースがあります。
住宅ローンを借り入れている方はなじみのある保険ですが、万が一の場合(死亡や高度障害が発生し就業が困難)、保険が適用され借り入れが全てなくなるという保険になります。

団体信用生命保険の特徴は

• 借入額すべての保険に加入する必要がある
• 生命保険になるため健康でないと加入が難しい
• 保険料は借入金利に含まれている
• 法人は加入できない

借入額すべての保険に加入する必要がある

仮に借入金額が9,000万円の場合、9,000万円の団体信用生命保険に加入することになります。半分だけ加入したいなど、一部だけ加入することはできません。金融機関によって保障される範囲は様々です。

基本は死亡時と高度障害の時に保障される保険ですが、特約付き団体信用生命保険を取り扱っている金融機関も増えています。
代表的な特約がガン特約付き団体信用生命保険です。ガンと診断された場合に借入残高が0になるといった特約です。金利に0.2％〜0.3％程度上乗せすることで加入することができます。通常団体信用生命保険か、ガン特約付き団体信用生命保険にするかは本人の選択にまかされています。

生命保険のため健康でないと加入が難しい

団体信用生命保険は生命保険になるため、保険加入できるかどうかは健康状態によります。持病があったり、過去の病歴などによっては加入が難しいケースがあります。

銀行ローンを借入れる際に団体信用生命保険の加入審査用紙があり本人による告知を行う必要があります。告知事項に虚偽記載を行った場合、保険金が支払われなくなる危険性があります。健康であることがアパート投資を行う上でも一番大切な要素になります。

保険料は借入金利に含まれている

団体信用生命保険の保険料は借入金利に含まれています。
年齢にもよりますが仮に40歳の方が3,000万円の生命保険に加入しようとした場合8,000円から10,000円前後の費用がかかります。保険金額が9,000万円になったら20,000円～25,000円の保険料がかかる想定になります。

多くの方が生命保険に加入しておりますが、団体信用生命保険に加入することで死亡や行度障害になった場合等の状態になった場合にローン残高が0になるとともに、残された家族に毎月の収入がそのまま引き継がれます。既に加入している生命保険も含めて見直すことで効率的な資産形成が可能です。

法人は加入できない

前述したとおり、法人でアパートを購入する場合は団体信用生命保険に加入できません。税金を合法的に少なくすることができる法人での購入ですが、団体信用生命保険が使えない点はきちんと把握しておかなくてはいけないポイントです。法人で購入し万一の事態が発生した場合でも、ローンの残高は残ります。

ですがアパート投資の場合はそもそもの支払いが入居者からの家賃から支払われているので、住宅ローンと違いローンの返済ができなくなることは基本的にありません。総合的に判断して法人で購入するか判断する必要があります。

キャッシュアウトの商品では資産は増えず、負債が増える

キャッシュアウトする不動産投資とは？

キャッシュアウトとは、帳簿上では黒字であっても、手元のキャッシュフローベースで見ると、赤字になっている状態をいいます。

区分マンション投資のように利回りが低い不動産投資の場合、年間キャッシュフローを赤字にして税金を節税する方法があります。長い目でみればローンを支払い終わり、売却することで利益を確定させる投資方法もありますが、毎年のキャッシュフローがマイナスになる場合はキャッシュアウトしている状態になります。長い期間資産が増えず、増えているのは実質負債になります。

キャッシュアウトしている投資を行っている場合、銀行は負債とみなし次の投資の足かせにもなります。今から行う投資がキャッシュアウトする投資なのかキャッシュインする投資なのかをよく考えてスタートすることが大切です。

一棟アパート投資は堅実にキャッシュインを狙っていく投資です。
確実に資産形成を考えるのであれば最初のスタートが一番肝心です。

キャッシュインであるために必要なこと

駅5分の物件、駅10分の物件、駅15分の物件を比較すると単純な駅距離の比較は2倍、3倍ですが、不動産においては面積で比較する必要があります。
分数をメートルに置き換えて計算した場合円の面積は5メートルの場合の面積は78.5㎡、10メートルの場合314㎡、15メートルの場合706.5㎡

5分・・・78.5㎡
10分・・・314㎡(5分の場合の4倍)
15分・・・706.5㎡(5分の場合の9倍)

面積の倍率の分だけ比較対象の物件が増えると仮定すると駅が近い物件にどれだけ優位性があるかがわかると思います。5分以内の物件の希少性は非常に高く、駅距離が近くなればなるほど競合物件は少なくなります。

利回り

アパート投資を行う場合最低の部屋数は4部屋、6部屋、８部屋、9部屋、12部屋のパターンが多いのが現状です。部屋数と利回りのバランスを考える必要があります。

アパート投資の最大のリスクは空室リスクです。空室率をどの程度想定するかは駅力、築年数、建物のスペックや広さにより変わります。地域性をよく理解し必要な広さが確保されており、適切な家賃設定を行い空室率を想定したうえで検討する必要があります。

ケイアイスター不動産では23区内の物件であれば5.8％以上、東京都内であれば6.0％以上、郊外の物件であれば6.3％以上を一つの目安とし、アパート用地の仕入、販売を行っておりますがエリアと空室率をバランスよく考え、適切な利回りの物件を選ぶことが重要です。

間取り（過剰なワンルーム（空室データ）／希少な1L・1K＋ロフト・WIC）

賃貸経営において大事な要素が3つあります。

• 間取り(部屋の大きさ)
• 賃料
• 駅距離

駅距離と賃料についてはイメージできると思いますが間取りとなるとイメージがしづらくなります。一般的にアパート経営を考える際に利回りを上げるために部屋数を増やして総賃料を上げる必要があります。

66㎡の建築面積3階建てのアパートを建築する場合に

• 16㎡の部屋を4部屋×3階、計12部屋作る場合
• 22㎡の部屋を3部屋×3階、計9部屋作る場合
• 33㎡の部屋を2部屋×3階、計6部屋作る場合

を想定してみましょう。

ワンルームで部屋数を多く作ることが利回りを上げるために効果的なことがわかります。皆が同じ考えの元ワンルームを作り供給してきました。その結果、市場にワンルームが飽和し家賃の下落につながっています。

1Kはどうでしょうか、1Kもまた地方の供給過多により家賃が下落しているエリアが出てきています。家賃の下落までいかなくても、需要と供給を超えているエリアでは1Kの空室が長期化しアパート経営に影響が出ているエリアもあります。
1K間取りにおいては差別化が非常に重要です。通常の1Kではなく、ロフトやウォークインクローゼットなどの特徴がない1Kは築年数が経過するとともに優位性がなくなり家賃を下げないと入居が付きづらくなる傾向があります。

1LDKはどうでしょうか、需要に対して供給数が少ない1LDKは供給が不足している状態です。30㎡前後の1LDKは需要が非常に高く、空室が一番少ない間取りとなります。結婚前のカップルや、1Kよりは広い部屋に住みたい社会人など資金に余裕のある入居者が選ぶ傾向があり、高い家賃が見込めます。

目先の利回りに惑わされずに、エリアに適した間取りのアパート経営をおこなうことがとても大切になります。

管理（入居を決めやすいこと、企業としての安心、管理対応がしっかりしていること）

アパート経営において管理会社を選ぶことは物件を選ぶことと同じくらい重要です。

マンションの格言に「マンションは管理を買え」といいますが、アパートこそ管理会社の重要性が求められます。マンションの場合規模が大きく、管理組合の運営や毎日管理業務が必要になるため管理会社の重要性は多くの方がご理解されていると思います。アパートではどうでしょうか？

アパートの場合、マンションに比べて戸数が少ない分、管理人を常駐させているケースはほとんどありません。定期的な清掃や入退去管理、毎月の集金管理などを行う業務はマンションとさほど変わらないのにアパートには管理人がいないのです。アパートこそ管理業務、入退去業務、入金管理業務、トラブル対応などまとめて任せられる管理会社を選ぶことが重要です。
その管理会社選定に関しては物件を購入する際にすでに決まってしまっていることが多いのが現状です。新築物件にせよ、中古物件にせよ管理会社と物件はセットで考える必要があります。ではどんなところに気を付けて管理会社が適切かどうかを判断したらよいのでしょうか？

不動産管理において一番重要なことは空室リスクを最小限にできる会社かどうかという点です。不動産経営において一番のリスクは空室リスクです。入居者の退去は止めることはできず、突発的に空室が発生します。空室が発生した際に次の入居者をいかに早く見つけられるかが管理会社にとって一番重要な仕事といえます。

大手管理会社の場合、自社で賃貸仲介を行っている会社も多く、市場に公開せずに自分たちの会社だけで情報を止めてしまう管理会社も存在します。管理会社の賃貸募集情報をよく確認し、オーナーにとって最善の募集方法をとってくれる管理会社を選ぶ必要があります。

管理会社の規模

当たり前のように感じますが、管理会社の多くは中小企業であることが大半です。大手の管理会社は管理料が高く、少しでも管理料が安い管理会社を探そうとすると必然的に小さな会社への依頼になりがちです。
管理手数料は3%～10%程度まで会社によって様々ですが、大事な資産を管理する管理会社を管理料の安さで選んでしまっては見えない損失がはかり知れません。

賃貸経営は24時間365日何が起こるかわかりません。
仮に管理会社が天災やパンデミックのような自然発生による不可抗力により機能しなくなった場合も想定する必要があります。

なるべく規模の大きな管理会社を選び、その中でコストパフォーマンスも良い管理会社を選ぶことができれば、毎日安心して資産形成まかせることができます。

デザイン（良いと思える外観は入居に大きな影響を）当社と一般的なもので比較を。

アパートの外観を想像すると、シンプルな見た目、賃貸だからお金をかけずに収益に回す事を意識するため、最低限の設備、簡単に言えば安っぽいのがアパートのイメージではないでしょうか。

実際多くのアパートは予算を極限までけずり、住むために必要な最低限で建てられているアパートが多いのが実際です。

賃貸住宅を選ぶ際に重要視したポイント

アンケートを見てもデザインというフレーズは出てきません。だからといって、賃貸として住むうえで入居者はデザインを意識していないのでしょうかか？

そんなことはまったくありません。理由はデザインがなくても住むことはできるしそれよりも家賃や立地を優先するからです。では立地も家賃も同じ物件が同じエリアに存在していた場合どちらの物件を入居者は選ぶでしょうか？

答えは簡単です。同じ条件でデザインが良い物件があればそちらが選ばれます。なぜデザインは優先順位に入ってこないのか？それはアパート＝デザインは悪いものという認識が根付いているからです。

高級賃貸といわれる大手ハウスメーカーの賃貸住宅をみてみると相場よりも10,000円前後家賃が高いことがあります。これは設備の性能によるものだけでなく、デザインが関係しています。

人は同じ条件であれば少しでも良いものを選びたいという欲求があります。空き家問題が叫ばれる中、賃貸住宅も差別化の時代に突入しています。家賃や立地は相場が決めるものですから選ぶことはできませんが、デザインだけは自分で選ぶことができます。それは長い期間経営を行う必要のある不動産投資にとって実は一番大事な要素になりうるポイントです。

新築当時は放っておいても入居者が付きますが3年、5年と経過していくうちに競争力が落ちてきます。そんな時、他社より優れたデザイン性は入居率を維持することにつながります。

アパート経営で重要なポイントは立地・家賃・間取り・デザインを意識して物件を選ぶことが重要です。

一般的なアパート

• 部屋数だけを意識した外観
• プライバシーや安全性が配慮されていない
• 企画プランに面白みがない

KEIAIのアパート

• 専任の建築士が一棟一棟プランニング、企画商品はない。
• プライバシーに配慮した設計と安全性を確保。
• 時間がたっても選ばれ続けるデザイン性。
  

立地・家賃・間取り・デザインすべてを妥協せずに満足いく物件を提供できる会社は多くありません。そこに会社の規模・価格・利回りを追加したら選べる選択肢はほぼ無いといえます。

何一つ妥協せずアパート経営を始めたいならまずはお問い合わせください。

施工品質

アパートの施工品質は通常の戸建以上に安全性が求められます。不特定多数の入居者が出入りする共同住宅ですから、基準が厳しいのも納得です。施工品質を比較しようにも実際既に建ってしまっている建物の中を見ることはできませんし建築した会社を信じるしかありません。

購入するときにどのような部分に注意して施工品質を判断すればよいのでしょうか？

施工中の現場を確認する

現場を見ればその会社の品質が解ります。
清掃の行き届いた現場であればその会社の施工品質はある一定の水準と言ってよいでしょう。施工現場が汚く、管理が行き届いていない場合はインスペクション等の第三者検査の実施も検討することをお勧めいたします。インスペクション検査を実施することで検査のプロが重要な項目をチェックしてくれます。

第三者検査を検討していると伝えて難色を示すような会社の建物は購入しない方が良いでしょう。

施工中の検査体制を確認する、性能評価の有無を確認する。

施工中の検査体制については会社により違いがありますが、検査の体制はそのまま会社の本気度につながります。検査体制が厳しい会社で購入する方が所有者にとってはプラスになります。

また住宅性能評価を取得しているかどうかも施工品質を比較するうえで非常に重要になってきます。
住宅性能評価は第三者機関による物件の評価を行うにあたり、建築中も含めて検査が行われます。もちろん費用も掛かりますし、検査が増える分工期も長くなり、建築会社としては入れたくないと考える会社も多い事でしょう。この住宅性能評価書は設計と建設に分かれておりこの二つの性能評価が取得されている物件であれば一定の安全性は確保されたアパートであることの証明にもなります。

売却する際にも物件の価値を示せるものですので重要なポイントになります。

施工が自社施工なのか工務店丸投げ施工なのかを確認する

アパート建築を行う上では自社施工と工務店丸投げ施工の二つに分かれます。

自社施工とは自社監督が責任をもって管理監督する方法で、自社施工の場合でも分離発注方式と工務店方式に別れます。自社の監督が責任をもって管理する会社の場合、品質管理や施工管理を会社で管理しているケースが多いので安定した品質を得ることができます。

工務店丸投げ方式の場合、建築する工務店に工事を丸投げしてしまうため、工程管理や工事の指示などは工務店に一任することになります。また自社施工に比べてコストも高くなり、その部分が商品の金額にそのまま転嫁されています。
細かい部分、特に施工中の管理は目が行き届かないことが多いため、性能評価などの外部検査がない物件で工務店丸投げ方式にて建築した物件は、建築した会社を確認しご自身でその信頼性を判断したうえで購入を検討したほうが無難でしょう。

ケイアイスター不動産では土地の仕入れから設計、施工、販売、管理まですべて自社施工で建築をおこなっており、設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書だけでなく完成後に行うインスペクションの実施も行っております。

自社検査だけでなく、建築中の外部検査、完成後の外部検査を実施することで入居者様とオーナー様が安心して生活・運用できるアパートをご提供しております。

保証（新築の業者売主がもっとも安全な理由）

施工品質の次は保証内容をよく確認しましょう。

どんなに施工が素晴らしくても建築会社が倒産してしまい、保証を受けられなくなってしまってはどうしようもありません。保証を受けるには大前提その会社が存続していることがベースになります。
建物の保証を30年うたっていても30年存続していない会社は実績がありません。木造建築の寿命はきちんとメンテナンスをすれば30年以上は確実に持ちます。長期にわたって存続しうる会社に任せるのがとても大切になります。

建築会社がどんな会社なのか、どの程度の規模なのか、資金力はあるのか、将来にわたって倒産する可能性は低いか等確認すべき内容は多岐にわたります。
では、どうすれば安心した保証を長期間受けることのできる建築会社を探せるのでしょうか。それは新築の業者で売主物件を探すことです。

アパートの建築会社には大きく分けて二つのケースがあります。

• 自社施工による建築で建築会社がそのまま販売、管理、保証をしている会社
• 工務店として様々な会社の工事を請負施工だけ行う会社

ケイアイスター不動産は前者の会社になります。

自社で設計・施工・管理を行い、責任をもって保証することがケイアイスター不動産の強みでもあります。戸建分譲を主軸として33年の実績があり、プライム市場上場を果たしている自社施工会社のアパート建築会社は数えるほどしかありません。

工務店として請負施工を行う会社が悪いわけではありませんが、責任は少なくなります。実際工事を発注する会社が責任を負うことになりますが、そもそも工事の内容をきちんと理解できていなかったり、設計は設計会社に任せて、施工は工務店に任せているケースが多いため、基準や工事方法が物件によって異なっていたりなど、本当に均一した保証が提供されるのかは確認が必要です。
工務店に発注すれば発注した会社に技術がなくてもアパートは建築することができます。建てられた建築物を後から見て不具合がないか、長期的に保証が必要になるかはプロでも判別が難しく、確実な安心を得られるかどうかは運に任せるようなものです。

確かな実績と自社設計、自社施工だからできる均一した施工体制、そして何があっても購入者の保証ができる財務基盤を備えた会社で建築することが保証を考えるうえで非常に重要と言えます。

中古物件を購入検討する場合は特に注意が必要です。既に建築した会社が倒産していた場合、保証を受けることは難しくなります。プロでも完成した建物の判別は難しく、良い物件かどうかを判断することは困難を極めます。少なくとも建築会社が存続しており、安心できる会社であることが購入の大前提になります。

難しいことを考えずになるべく不安を少なくして購入したいのであれば、前述したような、信頼できる会社が建築した新築物件を購入することが、保証のリスクを最小限におさえる一番良い方法と言えます。

レバレッジが効く投資とは？

銀行からの融資を受けて購入できる

レバレッジという言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、レバレッジとは英語で「てこ」を意味します。小さな力で大きなものを動かすことができる、「てこ」の原理になぞらえて少ない資金で大きな取引ができる仕組みのことをレバレッジと呼びます。
レバレッジを活用できる投資の代表格として「FX」があります。株式投資や債券投資、仮想通貨取引などにもレバレッジを活用した投資方法があります。

投資の基本は現金で行うことが一般的ですが、信用取引のように持っている自己資金よりも大きな金額を動かし投資することもレバレッジを効かせた投資となります。
また信用取引では「空売り」(信用売り)といった方法で持っていない株を証券会社から借りて株を売り、その株を買い戻します。そして借りた株を証券会社に返すことで取引が成立します。この場合株価が下がったときに利益ができるため、下げ相場の時に使われる方法です。

上げ相場でも、下げ相場でも取引が可能ですが、ここで注意が必要です。レバレッジを効かせて取引を行う場合、日本株の場合3.3倍までのレバレッジを効かせることが可能です。
100万円の自己資金で330万円の取引ができることになるため、上げ相場であれば
100万円で買った株が10％値上がりし110万円になる場合の利益は10万円
レバレッジ取引の場合(3.3倍　330万円で運用した場合)
330万円で買った株が10％値上がりし363万円になる場合は利益が33万円
レバレッジを効かせた分利益も3.3倍になります。

では下げ相場の場合はどうでしょうか？
利益が3.3倍になるということはリスクも3.3倍になるということを意味します。330万円で買った株が30％値下がりしてしまった場合3.3倍の99％損失が出ることを意味します。あっという間に100万円の自己資金は1万円になってしまうということです。
これが信用取引(レバレッジ)の怖いところです。

FXも株式投資も、債券投資も基本の考え方は一緒です。レバレッジ取引をする場合は気を付けないと資産が大きく目減りすることになります。
レバレッジ取引を行いながらリスクを最小限に抑えることはできないのでしょうか。

答えは可能です。レバレッジとは先ほどお伝えした通り、少ない自己資金で大きな取引をすることでリターンを増やす方法です。
置き換えれば自己資金が少なくても大きな投資ができる方法・・・
それは不動産投資です。

少額の自己資金で億のお金を動かせる。

少ない自己資金でレバレッジを効かせる投資が不動産投資といわれてもピンとこない方も多いと思います。

不動産投資とは実物資産である不動産を銀行から借入をして購入し、賃貸に出すことで家賃から経費を差し引いた利益を得る投資方法です。ではなぜ不動産投資がレバレッジを安全に効かせることのできる投資方法なのでしょうか。

不動産投資は土地・建物などの価値に対して銀行が融資を行います。不動産を担保に銀行は貸出の条件として抵当権をその物件に登記します。万が一ローンの支払いが滞ったら不動産を競売にかけて貸した金額を回収するためです。
仮に不動産の担保評価が高く、銀行が物件金額を全額貸してくれたとします。自己資金は250万円、物件金額は1億円だった場合にこの取引のレバレッジは「40倍」になります。株式の場合は3.3倍だったレバレッジが一気に40倍になりました。

ではリスクも40倍になったのでしょうか？
不動産投資は土地・建物・マンション等の実物資産に投資するものですから株価のように日夜変動することはありません。基本的に土地の価値は変わらないか、横ばいですし、建物等に関しては緩やかに減少していきます。

銀行が融資をする物件ということはそれだけで、資産価値がある物件ということになります。万一を想定しても100％融資が付く物件であれば銀行としても貸出のリスクが少ない融資と見ることができます。40倍のレバレッジをかけて購入した不動産は、急激な資産価値減少を招きにくく、長期的に利益を生み出すことができます。

これがレバレッジ取引を行いながらリスクを最小限に抑える方法

答えは「不動産投資として100％融資のつく物件を銀行から借入をして購入する」ことです。

不動産投資では物件金額以外でも諸費用や登記料、火災保険料や固定資産税などの費用が発生します。最低限の自己資金は必要ですがレバレッジを使いながら安心した投資ができる点は非常におすすめです。

少額の自己資金で大きな資産（土地）を得る。

不動産投資にもいろいろありますが、木造アパートがお勧めになります。先ほども述べたように建物の価値は緩やかに減少していき22年で税務上価値は0円になります。銀行から借りた融資は年数が経つごとに減っていき返済後は自分の資産となります。その時に、建物の税務上の価値はありませんが、土地の価値はずっと基本的に変わりません。

地方の過疎化している地域の土地は価値が下がりますが、人口減少が緩やかな地域や人口流入が発生するエリアの土地は価値が下がることが少ないのです。250万円の自己資金で購入した購入当時1億円のアパート(土地4,000万円、建物6,000万円)が35年後でも土地の価値4,000万円が残ることになります。

日々生活しながら4,000万円の貯金をすることはかなり厳しいですが、アパートを購入してローンを払いきれば老後資金として年金代わりに家賃をもらっても良いし、売却して現金を得ることもでます。

少ない自己資金で得たアパートが大きな資産(土地)に替わります。

リスクヘッジに備える

部屋数の安心／銀行評価が得られる点／ワンルーム投資しない銀行の見解

アパート投資の利点は区分投資に比べて部屋数が多く空室リスクを下げられる事です。
区分ワンルームマンションの場合、1室しかないため、退去が出ると家賃収入が0になってしまいます。仮に数か月空室が続いた場合、自己資金からローンを返済することになります。
アパートの場合は仮に9部屋のアパートの場合であれば、1部屋空室になっても残りの8部屋から家賃収入を得られるため、ローンの返済ができなくなることはありません。

部屋数が増えれば増えるほど一棟当たりの空室リスクが減るため、銀行の評価も部屋数が多く、間取りが適切で家賃が相場通りの物件には高評価をしてくれます。銀行は物件評価をする際に、かなり厳しめの空室リスク想定をかけた上で審査を行います。
6部屋以下のアパートでは空室リスクが高まるため、基本的には6部屋以上のアパートを検討することが大事です。

区分ワンルーム投資すべてがいけないわけではありませんが、区分ワンルームマンションには融資をしない銀行が多いのも実際です。
区分ワンルームマンションの場合、土地の評価は持ち分のみとなるため非常に低く、建物の評価(価値)は築年数と立地によって変動します。銀行が担保評価を考える際に土地が売却できない区分マンションは建物のみで評価をする必要があり、物件よりは個人の資産状況により融資するかどうか判断する銀行が多いのが現状です。
物件の価値が高ければ銀行はその物件を担保に取り融資をしてくれますがそれができないため、個人の資産状況により融資を決定しているのです。
そのうえ空室リスクが高いとなると二の足を踏む銀行が出てくるのも納得です。

アパートの場合はある一定の年収は必要なものの物件自体に担保評価が出るため、銀行も安心して融資することができます。土地も売却することができ、銀行の債権としては区分よりも土地付きのアパートの方が融資するうえで安心という考えです。

区分マンション投資において融資は受けやすく購入しやすい投資商品ですが、多くの場合は購入者の個人属性を担保に貸し出しがされていることをよく理解して購入してください。

一棟アパートが購入できる年収700万円以上の方は断然アパート投資をお勧めします。

自己資金回収率という考え

投資した資金は何年で回収できるのか？いくつかシミュレーション

投資において大事な考え方の中にROEという指標があります。ROE（投資回収率）とは投資をする際に投資した金額に対して回収できる金額の割合を示す指標です。

例えば区分マンションを購入した場合、自己資金100万円、物件金額2,000万円の不動産を購入した年間のキャッシュフローが20万円だった場合のROEを計算してみましょう。
ROI(自己資本利益率)＝(年間のキャッシュフロー／最初に支払った自己資金）×100
ROE＝(20万円／100万円)×100＝20％
この物件に投資した自己資金100万円は約5年で回収できることになります。

他の例も見てみましょう。

一棟アパートを購入した場合
自己資金500万円、物件金額1億円のアパートを購入して年間のキャッシュフローが135万円だった場合のROEを計算してみましょう。
ROE＝135万円／500万円)×100＝27％
この物件に投資した自己資金500万円は約3. 7年で回収できることになります。

安定的に資金回収できるアパート投資がいかに効率よく資金を改修できるかわかると思います。

お金は銀行に預けていても増えません。物価が上がっている現在であれば、お金の価値は下がっていきます。お金は投資する上で利益を生む原資となります。

預金するのではなく、ある程度のリスクを負いながら確実に資産を増やすことがこれからの時代とても大切になります。

さあ、はじめよう。選ばれし人よ。

ここまでお読みいただき本当にありがとうございます。

アパート投資の魅力はある程度お伝えできたのではないでしょうか。年収が700万円以上ある方であれば、どなたでもアパート投資を行うチャンスがあります。あなたたちは選ばれし人です。年収の壁を超えない限り銀行の融資は受けられません。

銀行からの融資という他人の資本を活用し、自己資金は最小限に抑えながら、妥協することなく、ミドルリスク・ミドルリターンのアパート投資を選択できる方は限られています。

また銀行がお金を貸してくれるのは健康で若い人だけです。年齢を重ねれば、重ねただけローンを組める年数は減り、借入できるローン金額も下がっていきます。
良い条件でアパート投資をできる方は国税庁が毎年実施している「民間給与実態統計調査（令和5年）」によると、日本の給与所得者の中で年収700万円以上800万円以下の割合は全体の4.9%です。
自分の価値をしっかりと生かし、資産を安定的に増やすにはアパート投資が一番効率が良く安定的です。

これからも妥協しなくて良い、価値ある物件を想像しつつ、皆様の問い合わせを心よりお待ちしております。