アパート投資を始めるべき人

アパート投資を始めるべき人

アパート投資は決して敷居が低いわけではありません。全ての人が始められる投資ではなく、一定の収入があることは必要な条件となります。

アパート投資は「株」、「FX」、「純金積立」、「投資信託」、「NISA」等、の投資と違い、現物投資になります。アパート投資には、土地と建物があり、それを担保に銀行からお金を借りて投資を始めることができます。

ではどんな人が始められるのでしょうか？
結論から言うと、実は年収700万円以上、金融資産は300万円程度から始めることができるのです。

基本的には年収が高く、金融資産が多いほどアパート投資に向いているのは間違いないのですが、安定的な収入があり、それなりの金融資産(自己資金)が用意できる方であれば十分に始めることができる投資なのです。

融資で重要視される箇所

銀行が融資をする際に重要視するポイントがあります。

空室リスクがどの程度あるかということです。アパート投資は入居者の家賃収入からローン返済を行う為、空室になり家賃収入が途絶えてしまうと、銀行への支払に影響がでます。その為、物件の立地、駅からの距離、家賃設定、間取りなど住宅ローンではあまり考慮されない部分まで細かく銀行により査定され、融資額が決まります。

銀行がローン審査をする場合、住宅ローンであれば借入をする個人の支払い能力を一番に考えます。年収に対する返済比率(年間で住宅費に当てても問題がないローンの比率）が決まっており。年収の30％～35％が年間の上限と定められていることが多いのが現状です。

ではアパートローンの場合はどうでしょうか？

もちろん個人の支払い能力も大事な要素になりますが、それよりもアパート自体の収益性を重視する銀行が多いのが特徴です。

例えば9部屋のアパートを購入する場合、家賃が平均70,000円であれば毎月630,000円の収入が入ってきます。物件の金額が1億2,000万円でフルローンだと仮定した場合で、ローンの金利2％、返済期間35年の場合は、毎月の返済額は397,515円になります。この他に管理料や固定資産税などの税金などを加味して個人の支払能力に合わせて物件の収益性を加味して審査を行います。

支払例を見てみましょう。

満室であれば十分にローンを支払えますが、空室になるリスクを検討し多少の空室が出たとしてもローンの支払が問題ない物件は銀行の評価が高くなります。
物件金額1億2,000万円に対して多くの場合80％～90％程度の融資額になり、残りの10％～20％は自己資金を用意する必要がある為、自己資金が1,000万円～2,000万円必要と言われているのです。

どうすれば自己資金をなるべく抑えてアパートを購入することができるのでしょうか。それは銀行の融資を100％受けられる物件を選ぶことです。
そんな物件に出会えることができれば、自己資金を抑えて、かつ良い物件を購入することができるのです。銀行からしても100％融資ができる物件は安心できる物件ですし、銀行のお墨付きがついている物件になりますから良いアパートと言えます。

ではどんな物件が銀行の評価を100％得ることができる物件なのでしょうか。

銀行融資で評価額100％を得る為のポイント

1. 駅が近いこと(10分以内はマスト)
2. 駅が人気であり、便利なこと
3. 間取りが使いやすく、広さも十分であること
4. デザイン性に優れており、築年数が経過しても入居者に選ばれること
5. 家賃が適正であること
6. 都心部から近く土地の価値が下がりにくいこと
7. 信頼できる管理会社が管理を行っていること

上記の7つのポイントが満たされていればその物件は空室が出難く、仮に空室が出たとしてもすぐに入居が埋まり空室リスクを最小限に抑えることができます。空室リスクが少ない物件であれば銀行も安心して融資ができる為、年収700万円、金融資産300万円程度のサラリーマンの方でも十分にアパート経営を行うことができるのです。

最後に、どんな人がアパート投資にむいているのかをまとめます。

【まとめ】アパート投資にむいている人

1.年収が700万円以上の安定した仕事についていること
上場会社の社員や固定給で安定した職に就いている方。

2.金融資産が300万円程度ご用意できる方
いくら銀行が融資してくれると言っても自己資金が全くない方はお勧めできません。ある程度の預貯金があり、最低限のリスクは負える方であれば誰でも可能です。

3.手間をかけずに自分の本業に集中しながら投資をしたい方
アパート投資は基本ほったらかし投資です。信頼できる管理会社に任せて購入後に原則オーナーが行うことは、毎月の収支明細の確認と年に一度の確定申告のみです。本業に集中したい方や投資に時間を割けない方にはピッタリの投資となります。

アパート投資を成功させる鍵は物件選びにあります。良い場所で、良い利回り、良い管理会社で条件の良い融資を利用しリスクを最小限に抑えながら安心のアパート投資を実現することが大切です。

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