インフレにも強い！老後の備えとしてのアパート経営のススメ

老後に必要となる資金について不安を感じる人が多いなか、資産を形成する方法として投資商品を用いた運用に注目が集まっています。ただ、投資商品にはさまざまなものがあり、それぞれが持つリスクなどをしっかりと理解しながら行う必要があります。

今回は老後に必要な資金額や老後生活の実態について解説するとともに、老後資金の形成方法としておすすめのアパート経営について紹介します。

老後生活の実態は？

総務省の調査によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯で実際に受取っている年金額は、夫婦合わせて約22万円。それに対し、毎月の支出は約25万円と、毎月3万円の赤字が発生していることが分かります。

つまりその赤字を年金以外の資金で補塡しなければならないのです。

老後生活に必要な資金額とは

生命保険文化センターの調査によると、老後における夫婦2人の最低日常生活費として回答した割合で一番多いのは20万円～25万円、更にゆとりある老後の生活に必要な生活費で一番多いのが30万円～35万円でした。

最低日常生活費でも毎月3万円の赤字、ゆとりのある老後生活を送りたいなら毎月13万円の赤字です。

また、最近では高齢化が進んでおり、90歳まで生きている人の割合は男性で26％、女性で約50％です。つまり男性の4人に1人、女性の約半数は90歳まで生きていることになります。人生100年時代と言われている現実を実感できる数字でしょう。

仮に100歳まで生きると仮定した場合、最低でも1,260万円（3×12×（100－65））、ゆとりのある生活を送りたいなら5,460万円の資金が必要です。

医療費や介護費用などを考えるなら、更に2,000万円～3,000万円程度を考えておいたほうがいいでしょう。

老後資金の形成にあたり注意しておきたいこと

老後資金の形成方法にはさまざまなものがあります。多くが投資信託や株式などを購入し、資産形成を行っているのではないでしょうか。

ただ、資産形成を考える際には、単にお金を増やすだけでなく、今後想定される金利上昇やインフレなどを考慮しなければなりません。

特に注意したいのはインフレ（物価の上昇）です。総務省のデータによると、日本の消費者物価指数は2020年から一気に約1割上昇しています。それまでの推移を見ても、日本がインフレに突入したことが分かります。

モノの値段は上がり続けています。最近で言えば郵便料金でしょうか。短期間で段階的に上昇しています。また食品も上昇傾向にあり、特に卵は30年前と比較すると約2倍にまで上がっている状況です。光熱費も4割程度の上昇です。しかし、もらえる給料の額を表す「名目賃金」は増加する年が多いものの、物価を考慮した「実質賃金」はほとんどの年で名目賃金を下回り、実質的な賃金は減少しています。通常、インフレ時には賃金が上昇するものの、現状では物価の上昇に賃金が追いつかず、労働者の実質的な収入は減少している状況が続いています。

そのため、老後資産の形成にはインフレに強い不動産を保有していることが大切で、その中でもアパート経営がおすすめです。

老後資金の形成方法としてアパート経営がおすすめの理由

アパート経営は不動産投資の一つですが、不動産はインフレに強い側面を持っています。

なぜなら、不動産は現物資産のため、インフレによってお金の価値が下がってもその資産価値は保たれるからです。

例えば、2017年に取り壊しとなった新宿区四谷の日本初の民間分譲マンションは、当時(1956年)の販売価格が約230万円でしたが、取り壊し前の取引価格は約2,480万円と10倍です。

2019年に建て替えとなりましたが、再取得価格2,000万円に対して、現在の参考相場価格は約1億1,000万円～約1億2,000万円となっております。

インフレに強い不動産を“保有すること自体”に大きな意味があると分かります。

また、アパート経営に関していえば、インフレに伴って家賃が上昇し、収益増加が期待できるといったメリットもあります。常に収入が入ってくるよう空室リスク対策を行っておく必要があるものの、安定した収入が年金以外に受け取れるなら安心でしょう。

更に1棟アパート経営には、土地が付いてきます。建物は償却資産ですので、経年劣化していき価値が下がってしまいますが、土地は永久的に使用し続けられる永久資産となりますので、価値が保たれます。

マンションや商業ビル用地は、高騰が止まらずバブル期に近い上昇を見せており、東京23区では新築マンションの平均価格が1億円を超えております。埼玉県・千葉県・神奈川県でも約5,500万円～約6,400万円です。

しかし、アパートを建築する住宅用地は、駅から少し離れた場所にあり、大手デベロッパーや外資が入ってくることも少ない為、マンションや商業ビル用地ほどの高騰はしていません。

アパート経営で得られるメリットはそれだけではありません。資産価値が下がりにくく、売却の際にも売却益を得られやすいなどさまざまなメリットがあります。

（アパート経営の一例）

40歳で新築アパートを購入し20年間ローンを支払い60歳で物件を売却した場合

購入金額：1億円　借入金利：2％　借入期間：35年　部屋数：6部屋
平均家賃：78,000円　年間家賃：5,616,000円　表面利回り：5.61％
敷地面積：100㎡　建物面積：195㎡

毎月の支出
管理費5％：23,400円　清掃費：7,000円　共益費：21,000円
原状回復費：7,000円　ローン支払い：331,262円　計389,662円　年間：4,675,944円

その他の出費
消防点検：15,000円×2＝30,000円　固定資産税：350,000円　計：380,000円
年間の出費合計＝4,675,944円+380,000円＝5,055,944円
年間の収入＝5,616,000円-5,055,944円＝560,056円

※所得税は支払金利により相殺される想定で試算

の商品で想定した場合
60歳の時の残債と売却利益について考えてみましょう。

40歳の残債　100,000,000円　収入合計：0円
45歳の残債　 89,620,000円　収入合計：2,800,280円
50歳の残債　 78,154,861円　収入合計：5,320,532円（家賃下落率5％で試算）
55歳の残債　 65,482,048円　収入合計：7,812,781円（家賃下落率7％で試算）
60歳の残債　 51,477,589円　収入合計：10,081,008円（家賃下落率10％で試算）

60歳時の残債は約51,477,589円になります。
20年間の収入合計は約10,081,008円になります。

このタイミングで中古アパートとして売却した場合ですが

売却金額60,000,000円の場合　売却益：8,522,411円の利益　　 収入合計：18,603,419円
売却金額65,000,000円の場合　売却益：13,522,411円の利益　　収入合計：23,603,419円
売却金額70,000,000円の場合　売却益：18,522,411円の利益　　収入合計：28,603,419円
売却金額75,000,000円の場合　売却益：23,522,411円の利益　　収入合計：33,603,419円
売却金額80,000,000円の場合　売却益：28,522,411円の利益　　収入合計：38,603,419円

売却金額はあくまでも予測になりますが、一番低い想定の60,000,000円の売却の場合でも約1,860万円の利益となります。

相続税の節税効果も

アパート経営には相続税を軽減させる効果があります。なぜなら、賃貸目的のアパートが建っている土地の評価額を最大80％下げることが可能だからです。子供たちへの資産継承として不動産のまま相続すれば現金で相続するよりも税率を低く抑えることもできるため、次の世代に資産を引き継ぐには不動産投資は最適な投資といえます。

アパート経営には専門家のサポートが必須です。特に不動産会社や管理会社は信用できる会社を選ぶようにしましょう。そのうえでアパート経営のメリットそしてデメリットと理解し、充分な計画を立てて実行に移すことをおすすめします。

参考：

家計調査報告書(家計収支編）2023年(令和5年）平均結果の概要
https://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/tsuki/pdf/fies_gaikyo2023.pdf

生命保険文化センター「令和4年度生活保証に関する調査」
https://www.jili.or.jp/research/chousa/8944.html

厚生労働省「令和５年簡易生命表『「寿命中位数等生命表上の生存状況 』」
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/life/life23/dl/life23-03.pdf

明治安田
https://www.meijiyasuda.co.jp/dtf/lfm/money/articles36.html

不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/614/ss2024.pdf?utm_source=chatgpt.com