KEIAIのアパートで安心の不動産投資を
他人資本(銀行+家賃)の活用
～『ROE』Return On Equity～
ROE とは自己資本利益率ともいい、資本を効率よく活かし、利益をあげているかを測る数値です。
ROE ＝ 年間キャッシュフロー ÷ 最初に支払った自己資金 × 100
≪例 1≫
売買金額：99,900,000 円 (23 区)
借り入れ：93,400,000 円 金利 2%(利息額：36,547,759 円) ※銀行リスク
自己資金：10,000,000 円 (約 10％) ※頭金 + 諸費用
アパート表面利回り：5.70% (年間賃料：5,700,000 円) ※1LDK×6 戸(平均：75,667 円)
年間キャッシュフロー：1,329,144 円 (ランニングコスト差引・ローン返済後)
5 年後⇒約 664 万円 10 年後⇒約 1,329 万円 20 年後⇒約 2,658 万円 35 年後⇒約 4,652 万円
1,329,144 円 ÷ 10,000,000 円 × 100 ＝ 13.29％1,329,144 円 ÷ 10,000,000 円 × 100 ＝ 13.29%
ROE は 13.29%
≪例 2≫
売買金額：88,900,000 円 (埼玉県)v
借り入れ：88,900,000 円 金利 2%(利息額：34,786,892 円) ※銀行リスク
自己資金： 2,813,377 円 (約 3％) ※諸費用
アパート表面利回り：6.04% (年間賃料：5,376,000 円) ※1LDK×6 戸(平均：71,167 円)
年間キャッシュフロー：1,201,740 円 (ランニングコスト差引・ローン返済後)
5 年後⇒約 600 万円 10 年後⇒約 1,201 万円 20 年後⇒約 2,403 万円 35 年後⇒約 4,206 万円
1,201,740 円 ÷ 2,813,377 円 × 100 ＝ 42.71％
ROE は 42.71%
※自己資金以外は借入なので、数千万円のキャッシュを持ち出すことなく家賃で返済可能
≪株式≫
大手不動産企業 株価：3,071 円 1 株当たりの配当額：68 円 配当利回り：2.21％
自己資金：10,000,000 円 ＝ 3,256 株 年間キャッシュイン：221,408 円
5 年後⇒約 110 万円 10 年後⇒約 221 万円 20 年後⇒約 442 万円 35 年後⇒約 774 万円
仮に老後資金 2,000 万円を配当額で得る場合には、約 90 年掛かります。
≪預金≫
大手銀行 利率：0.002％ 預金：1,000 万円 年間キャッシュイン：200 円
5 年後⇒1,000 円 10 年後⇒2,000 円 20 年後⇒4,000 円 35 年後⇒7,000 円
仮に老後資金 2,000 万円を定期預金の金利で得る場合には、約 10 万年掛かります。
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